매수는 선택, 갈아타기는 필수

“갈아타기는 언제 하면 좋을까요?”

출처 : 유튜브 KBS 레전드 케이팝

아모르파티의 노래 가사처럼 갈아타기는 가슴이 뛰는 대로만 하면 안 된다. 철저히 결과적으로 갈아탄 결과 자산이 불어나느냐가 우선시돼야 한다. 지방 물건은 처음부터 매도를 계획하고 매수했던 물건이었고 수도권으로 갈아탈 계획도 세우고 있었다. 다만 정바카라적인 변화로 기존에 갈아탈 시점보다 조금 빠르게 움직였고, 4월에 잔금을 마치며 갈아타기를 완료했다. 과연 지방에서 서울로 갈아타기 한 결과는 어떻게 됐을까?

아실 사이트에서 비교 탭을 활용하여 볼 수 있다. 순서대로 지방의 A단지, 서울의 B단지

그래프가 상당히 많이 벌어진 것을 확인할 수 있다. A단지와 B단지의 절대가 레벨 자체가 다른 것은 땅의 가치 + 단지 레벨 자체가 다르기 때문이다. (지방 중소도시와 서울이니 다를 수밖에) 또한 기존의 지방 단지는 2년을 기다려 약 20%가 상승한 반면, 서울에 갈아타기를 한 단지는 상대적으로 짧은 기간 동안 20%를 상승했다. 물론 이것은 단지의 레벨을 떠나 시장 자체가 상승장이기 때문에 볼 수 있었던 것이므로 절대적인 투자 실력이 아니라 운으로 보는 것이 맞다. 다만 6년 전 가격 수준과 비슷한 가격으로 매수했기 때문에 인플레를 고려할 때 잃지 않는 선택을 하게 된 것이며 서울이라는 땅 자체가 절대적 수요층이 다르므로 가치적 차이가 있다고 볼 수 있다. (지방 단지가 상대적으로 신축이어서 거래량은 압도적으로 많다. 이는 하락장 때 현재 갈아탄 단지 매도 전략을 잘 짜야 할 수도 있음을 의미한다.)

빨간색이 서울 소형 B단지, 파란색이 경기도 59 C단지이다. C 단지가 인기가 많아 시장에 물건 자체가 귀했으나 결과 차이가 굉장히 심하다.

그러나 나의 선택은 최고의 선택은 아니었다. 개인 사정으로 투자가 아닌 실거주로 깔게 되면서 수익률과 선호도가 상대적으로 떨어지는 단지를 선택했다. 이는 내가 공부한 시간 대비 좋은 선택이 아니었다. 당시 같은 종잣돈으로 세팅이 가능했던 C단지가 역전세 리스크는 있어도 경기남부 호재 및 토지거래허가구역으로 묶이면서 높은 상승을 보여 수익률도 7% 정도 더 높으며 절대가는 2억 이상 벌어졌다. 당시 나는 행여나 역전세가 생기면 감당하기 어려울 거라는 판단에 투자가 아닌 실거주를 택했으나 벌어진 금액을 볼 때마다 최고의 선택을 하지 못했음을 체감하곤 했다. 게다가 막상 거주해 보니 나라는 사람 자체가 생각보다 넓은 거주 환경을 필요로 하지 않아서 다음 갈아타기 시에는 반드시 거주보유 분리 전략을 사용하겠노라 다짐했다. 잃지 않는 선택이 가장 우선순위가 되는 것은 맞지만 그래도 용기를 내야 할 때는 용기를 냈어야 하는 것이다.

내가 항상 생각하는 것은 시장 앞에서 우리는 피라미라는 것이다. 거대한 시장이라는 흐름에서 피라미가 물살을 거스르는 일이란 불가능하다. 피라미는 언제 파도가 칠지 모르므로 두 눈을 딱 뜨고 지켜봐야 한다. 자칫 잘못하면 다른 피라미들이 가는 길을 아무 생각 없이 쫓게 된다. 작년에도 계속 시장을 보고 있던 투자자들은 3일 안에 기회를 잡아 서울 물건을 투자로 세팅했다. 나는 본업과 부업에 집중하느라 그 기회를 몰랐고, 잡지 못했다. 25년 10월 20일, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 서울 투자를 하려면 실거주를 할 수밖에 없었다. 나는 서울이란 땅에 욕심을 냈고, 결국 가치와 수익률이 상대적으로 떨어지는 단지를 투자했으며 게다가 실거주로 깔게 되었다. 투자로써 접근했다면 절대가 자체가 높으며 선호도가 더 좋은 단지를 할 수도 있었는데 낫 놓고 기역자도 모르는 사람처럼 그 선택을 놓아버린 것이다. 이 경험은 실패는 아니지만 내 실력이 거기까지 밖에 안된다는 반증이 된 사건이었다. 시간이 지나면서 점차 벌어지는 가격, 그래프, 수익률을 보며 이 경험은 쓰라린 경험으로 인이 박히게 되었다. (매달 모의투자 결과를 비교하며 쓰라린 배를 부여잡곤 한다.)

자산을 샀다고 해서 그것만으로 끝이 아니다. 종착지, 목표 금액에 다다를 때까지 계속되어야 한다. 그래서 자산을 산 이후가 더욱 긴장된다. 시장이 언제 신호를 줄지 모르기 때문이다. 매일 머리가 바쁘고 시시덕 거릴 정신이 없을 때도 있다. 그러나 나는 아직 젊다. 내게는 아직 몇 발의 총알이 더 남아있다. 그 총을 제대로 발사하기 위해서는 다음 갈아타기를 할 때까지 열심히 살아가는 것 외에는 방법이 없다. 피나게 살아가고 있는가? 절호의 기회를 잡기 위해서 노력하고 있는가? 다음에는 정말 제대로 총구를 겨누어 볼 테다.