파크하비오 오피스텔 수익률 6%는 진짜일까?

송파구 문정동의 랜드마크이자 수익형 부동산의 대명사로 알려진 '송파 파크하비오'.
임차인은 물론 투자자들 사이에서도 인기가 높다.
젊은 입주자들에게는 단지 내에서 모든 것을 해결할 수 있는 다양한 어메니티가 완벽하게 갖춰진 대규모 오피스텔이다. 단지 지하 및 저층부에 영화관(메가박스), 워터파크/찜질방, 대형 마트, 피트니스, 다양한 F&B 매장이 입점해 있어 외부로 나가지 않고도 여가와 소비를 해결할 수 있다.
지하철 8호선 장지역(도보 3~5분)과 문정역을 도보로 이용할 수 있는 역세권이며, SRT 수서역이 가깝다.
투자자 입장에서 보면 문정법조타운, 지식산업센터, 강남권(GBD) 및 판교 방면 온라인 게임인 수요가 탄탄하게 받쳐주어 공실 리스크가 매우 낮다.

경매 낙찰가율 100%의 비극: 시세가 아닌 '구조 신호’

최근 투자수익률이 6%에 달하며 경매 낙찰가율도 100%에 육박한다는 소문이 돌면서, 투자자들의 눈길이 이곳, 파크하비오로 쏠리고 있다. 최근 정부의 다주택자에 대한 취득ㆍ보유ㆍ처분 전 단계에 걸친 규제 강화와 압박 때문에 투자자들이 주택에서 오피스텔 쪽으로 관심을 돌리고 있는 것이다.
하지만 데이터를 조금만 다른 각도에서 살피면 이 숫자들의 이면에는 '착시'라는 함정이 숨어 있다. 실거래가와 경매 통계, 수익ㆍ비용 지표를 연결해 깊이 살펴보자.

최근 파크하비오의 경매 낙찰가율이 90~100%를 기록하는 것은 시장의 활황을 의미하는 지표가 아니다. 이는 '통계의 착시'다. 실제 서울 전체 오피스텔 낙찰률(매각율)이 10~20%대에 머물고 있으며, 10건 중 1~2건만 간신히 입찰자를 만나는 경매법정의 현실과는 극명한 대조를 이룬다.

높은 낙찰률의 실체는 '임차인의 셀프 낙찰'과 'LH/HUG의 공공매입' 때문이다. 예를 들어 ‘동부 2025-392’ 물건은 낙찰가율 103.27%를 기록했는데 응찰자는 단 1명이었다. 보증금을 회수하지 못한 선순위 임차인이 자신의 채권과 낙찰대금을 상계하기 위해 울며 겨자 먹기로 감정가 전액에 응찰한 '방어적 낙찰'이었다. 또한 ‘동부 2023-59497’ 사건처럼 LH가 전세 사기 피해 물건을 92.96%에 공공 매입하거나, HUG가 채권 회수를 위해 '대항력 포기' 등 인수 조건을 변경하며 억지로 매각을 유도하는 경우가 낙찰가율를 왜곡하고 있다. 이러한 특수 사례를 제외한 일반 물건의 실질 낙찰가율은 60~70% 선에 불과하다.

시세차익의 실종