경매 하루 전에 미리 입찰가를 정하라

송파 파크하비오 오피스텔의 투자수익률이 연 6%에 달하고 경매 낙찰가율이 100%를 육박한다는 소문은 시장 참여자들의 눈길을 사로잡기에 충분하다. 정부의 다주택 규제를 피해 주택 대신 오피스텔로 발길을 돌린 투자자들에게 파크하비오의 화려한 지표는 가뭄의 단비처럼 보일지도 모른다. 그러나 한 껍질만 벗겨내면, 그 이면에 자리 잡은 무서운 ‘착시’와 차가운 숫자들의 경고를 마주하게 된다. 우리는 ‘단순 임대수익률’이라는 표면적 거품을 걷어내고, 소유주가 실제로 짊어져야 할 관리ㆍ유지 비용과 기회비용을 추가로 따져보아야 한다.
경매로 오피스텔을 낙찰받으려 할 때는 물론, 중개업소에 들러 매수할 때도 아래 내용을 미리 알아두어야 할 필요가 있다.

점점 수익용 부동산으로 정착하고 있다

오피스텔 시장에서 가치 상승을 통한 시세차익을 기대하는 것은 더 이상 유효하지 않다. 파크하비오의 대표적 소형 평형(16평형)의 매매가 흐름이 이를 여실히 입증한다. 그 평균 매매가가 2018년 하반기 2억 2,800만 원 수준에서 약간의 등락을 거듭하며 2025년 하반기 기준 2억 2,322만 원에 머물고 있다. 사실상 시세차익형 자산으로서의 동력은 상실된 것이다.

동시에 단지 내 임대차 형태도 크게 변화하였다. 2018년만 해도 약 70%에 까까웠던 전세 계약 비중이 ‘역전세’ 우려와 월세 선호 현상으로 2025년에 10% 미만으로 줄었다. 이에 비해 월세 비중은 약 30%에서 90% 이상으로 늘었다.

이처럼 보증금을 줄이고 월세를 높이는 흐름은 보증금 1000만원 기준 월세 시세를 80만~95만 원 선까지 끌어올렸다. 이로써 파크하비오 16평형의 단순 임대수익률이 2025년 하반기에 5.5%~5.9%까지 치솟아 올랐다.

그러나 이 수치만을 믿고 시장에 뛰어드는 것은 무모하다. 숨어 있는 만만치 않은 비용이 있다는 점을 망각한 결정이다.

숨겨진 비용, 그리고 기회비용

월세 85만 원을 손에 쥔다고 해서 그 금액이 온전히 임대인의 소득이 되는 것이 아니다. 오피스텔을 소유하는 순간부터 주머니를 갉아먹는 여러 비용들이 고개를 든다.

첫 번째 장벽은 세금이다. 많은 이들이 세무서와 지자체에 주택임대사업자로 등록하면 취득세를 감면받을 수 있을 것이라 기대하지만 그렇지 않다. 오피스텔 취득세 감면 혜택은 신축 분양 물건을 최초로 취득하는 경우에만 제한적으로 부여된다. 파크하비오와 같이 이미 완공되어 시행사가 아닌 전 소유자로 승계취득하는 기존 오피스텔은 매수할 때 취득세 및 교육세 등을 합쳐 4.6%의 세율을 취득원가에 반영하여야 한다.