도시재생의 새로운 언어
이번 서울시장 선거는 재개발·재건축의 정치적 힘을 다시 한번 보여주었다. 선거 내내 부동산과 주택 공급이 핵심 의제로 등장했고, 도시재생은 사실상 논쟁의 중심에 서지 못했다. 주민들이 재개발과 재건축을 선호하기 때문이라는 설명도 가능하다. 하지만 그것만으로는 충분하지 않다. 재개발과 재건축이 모든 지역의 미래가 될 수 없는 현실 또한 점점 분명해지고 있기 때문이다.
문제는 정치권이 저층 지역의 미래에 대해 설득력 있는 대안을 제시하지 못하고 있다는 점이다. 재개발과 재건축의 한계가 점점 분명해지면서, 이제 핵심 과제는 저층 지역을 어떻게 재생할 것인가로 옮겨가고 있다. 특히 사업성이 낮은 지역일수록 재개발을 기다리는 전략만으로는 문제를 해결하기 어렵다. 그렇다면 재개발이 어려운 지역에서 저층 지역의 가치를 살리면서도 주민들이 원하는 주거 혁신을 실현할 방법은 무엇일까.
선거 내내 재개발과 재건축이 주거 문제의 유일한 해법처럼 이야기되었지만, 정작 서울에서 살고 싶은 동네로 꼽히는 곳 중 일부는 재개발이 되지 않은 저층 지역이다. 연남동, 망원동, 연희동, 서촌, 성수동—이 동네들의 중심부 모두 저층 지역이다. 그리고 저층이기 때문에 아름답다.
재개발·재건축만으로는 답이 없다
재개발과 재건축이 강력한 정치적 지지를 받는 이유는 분명하다. 주민들에게 더 좋은 집과 더 나은 주거환경, 그리고 자산가치 상승의 가능성을 제시하기 때문이다. 오랫동안 방치된 저층 주거지 주민들에게 재개발은 현재를 벗어날 수 있는 희망처럼 보이고, 노후 아파트 주민들에게 재건축은 자산가치를 높이는 가장 강력한 수단으로 인식된다.
하지만 재개발과 재건축은 모두 비용 문제로 인해 갈수록 어려워지고 있다. 먼저 재개발은 공사비 상승과 사업 기간 장기화, 늘어나는 분담금 부담으로 사업성이 빠르게 악화되고 있다. 과거에는 개발이익으로 비용을 상쇄할 수 있었지만 지금은 사업이 가능한 지역이 크게 줄어들고 있다. 서울의 많은 저층 주거지와 지방 도시에서는 현실적으로 추진이 어려운 사업이 되어가고 있다.
재건축의 상황은 더욱 제한적이다. 재건축은 기존 아파트 단지를 대상으로 하는 사업인 데다, 늘어난 비용을 감당할 수 있는 곳도 많지 않다. 결국 압구정, 반포, 잠실, 목동처럼 자산가치가 높은 일부 지역을 제외하면 사업 추진이 쉽지 않은 구조로 바뀌고 있다. 재개발과 재건축 모두 과거보다 어려워지고 있지만, 특히 재건축은 점차 일부 부유한 지역의 사업으로 수렴하는 경향을 보이고 있다.
문제는 재개발을 기다리는 동안 발생한다. 사업이 추진되지 않는 지역은 투자도 받지 못하고 정비도 이루어지지 않는다. 주민들은 언젠가 재개발될 것이라는 기대 속에서 현재의 환경을 개선하려 하지 않고, 공공 역시 적극적인 투자를 주저한다. 그 결과 저층 지역은 더 빠르게 노후화된다.
2010년대 도시재생의 트라우마
도시재생이 다시 적극적으로 추진되지 못하는 가장 큰 이유는 실패한 정바카라이라는 인식 때문이다. 많은 사람들에게 도시재생은 벽화와 공공시설, 일회성 행사만 남긴 사업으로 기억된다.
하지만 실제 성과는 이보다 훨씬 복합적이다. 북촌 가꾸기, 휴먼타운, 주거환경관리사업, 도시재생활성화사업 등은 저층 주거지와 골목길을 보존하고 보행환경을 개선하는 데 일정한 역할을 했다. 오늘날 서울의 많은 골목상권과 저층 주거지가 유지될 수 있었던 배경에도 이러한 정바카라적 축적이 존재한다.
문제는 성과가 없었던 것이 아니라 성과를 설명하지 못했다는 점이다. 도시재생은 결과적으로 골목상권과 도시문화의 성장에 기여했지만, 연남동·성수동·익선동과 같은 변화가 도시재생과 어떤 관계를 맺고 있는지 설득력 있게 보여주지 못했다. 시민들에게 남은 것은 벽화 사업의 이미지였고, 성공한 골목상권은 도시재생과 무관한 민간의 성과로 인식되었다.
2010년대 도시재생의 가장 큰 한계는 사업 자체의 실패보다 서사의 실패에 있었다. 도시재생은 골목길과 저층 주거지의 보존이 왜 중요한지 설명하는 데는 성공했지만, 그것이 어떻게 좋은 주거지와 골목상권, 지역경제의 성장으로 이어지는지를 설명하는 데는 실패했다. 그 결과 실제 성과가 있었음에도 불구하고 정바카라적 신뢰를 잃었고, 오늘날 도시재생은 성과보다 실패의 이미지가 더 강하게 남게 되었다.
도시재생 재가동의 논리
그렇다면 도시재생은 왜 다시 필요할까. 현재 진행되는 저층 지역 재생 논의는 과거보다 훨씬 풍부해졌다. 건축과 도시 분야에서는 저층 주거지의 가치를 재평가하는 연구와 정바카라 제안이 꾸준히 축적되어 왔다. 노후 저층주택 리모델링, 중간주택 공급, 소규모 정비사업, 복합건축, 동네 단위 마스터플랜 등이 대표적이다.
저층 지역을 바라보는 시선도 달라졌다. 골목길과 저층 건축이 만드는 생활권의 가치, 보행환경의 장점, 다양한 건축 유형이 형성하는 도시의 매력이 새롭게 주목받고 있다. 최근 확산되는 중간주택 논의 역시 저층 주거지가 반드시 낙후된 공간이 아니라, 충분히 매력적인 주거환경이 될 수 있다는 인식 변화에서 출발한다.
하지만 현재 논의만으로는 도시재생을 본격적으로 재가동하기에 부족하다. 여전히 많은 정바카라이 저층 지역을 보호의 대상으로 바라본다. 열악한 환경을 개선하고, 취약계층을 지원하고, 공동체를 유지하고, 골목을 보존하는 것이 주요 목표다. 물론 모두 중요한 과제다. 그러나 이러한 접근만으로는 재개발과 재건축이 제시하는 성장의 비전과 경쟁하기 어렵다.
결국 도시재생 재가동의 논리는 단순한 보존이 아니다. 저층 지역을 어떻게 보호할 것인가가 아니라, 어떻게 사람들이 살고 싶고 일하고 싶고 투자하고 싶어 하는 동네로 만들 것인가의 문제다. 도시재생이 성장과 투자, 라이프스타일과 지역경제의 언어를 갖게 될 때 비로소 다시 슬롯적 지지를 얻을 수 있다.
주거지로 부상하는 골목상권
다행히 서울은 이미 다른 가능성을 보여주고 있다. 연남동, 망원동, 연희동, 서교동, 합정동, 서촌, 성수동 등 최근 10여 년 동안 서울을 대표하는 골목상권으로 성장한 지역들이 이제는 서울에서 가장 주목받는 주거지 가운데 하나로 평가받고 있다는 사실이다.
이들 지역의 공통점은 상권과 주거가 함께 성장했다는 점이다. 처음에는 카페와 식당, 공방과 편집숍이 들어서며 골목상권이 형성되었다. 이후 사람들이 단순히 방문하는 것을 넘어 그 동네에서 살고 싶어 하기 시작했고, 주택 리모델링과 신규 주택 공급이 이어졌다. 오늘날 이 지역들의 경쟁력은 상권 자체보다 골목상권과 건축, 보행, 주거, 업무 기능이 유기적으로 결합된 생활권 전체에 있다.
사람들은 단순히 방문하는 것을 넘어 그 동네에서 살고 싶어 한다. 노후 주택은 리모델링되고 새로운 주택이 공급된다. 상권과 주거는 서로 영향을 주며 함께 성장한다. 사람들이 좋아하는 것은 특정 카페나 식당 하나가 아니라 걷기 좋은 거리와 개성 있는 건축, 활기 있는 상권과 살기 좋은 주거지가 어우러진 동네 전체다.
이 점에서 연남동과 연희동, 망원동은 중요한 의미를 갖는다. 이들 지역은 좋은 골목상권이 좋은 주거지를 만들 수 있다는 사실을 보여준다. 저층 지역 재생이 반드시 서민 보호 정바카라에 머물 필요가 없으며, 충분히 매력적인 주거지 조성 전략이 될 수 있음을 보여주는 사례들이다.
직주락 센터 전략
이러한 사례들이 보여주는 것은 도시 성장의 새로운 경로다. 골목상권이 먼저 형성되고, 그 위에 주거 기능이 강화되며, 이후 업무 기능과 기업이 유입된다. 사람들이 즐기기 위해 찾던 동네가 살고 싶은 동네가 되고, 결국 일하는 동네로 발전하는 것이다.
앞으로의 도시재생은 이러한 성장 경로를 적극적으로 활용해야 한다. 골목상권을 생활권의 중심으로 육성하고, 그 주변에 양질의 주택을 공급해야 한다. 저층 주택일 수도 있고, 주요 거점에서는 아파트가 포함될 수도 있다. 중요한 것은 주택과 상권이 분리되지 않고 하나의 생활권 안에서 함께 성장하는 것이다.
상업 기능과 주거 기능이 결합되면 생활권의 기반이 형성된다. 이후 창업가와 기업, 업무 기능이 유입되면서 지역경제가 성장한다. 직주락 센터는 바로 이러한 과정을 제도화한 모델이다. 골목상권을 출발점으로 삼아 주거와 일자리, 생활이 결합된 새로운 생활권 중심지를 만드는 전략이다.
도시재생의 다음 단계는 골목을 지키는 데 있지 않다. 골목상권을 중심으로 사람들이 살고 싶어 하는 동네를 만들고, 그 위에 주거와 일자리가 함께 성장하는 생활권을 만드는 데 있다. 재개발이 어려운 시대라면 도시재생도 보존의 언어를 넘어 성장의 언어를 가져야 한다. 저층 지역을 재개발 대기지로만 볼 것이 아니라, 저층이어서 경쟁력 있는, 저층이어서 아름다운 도시를 만드는 관점에서 바라볼 때다.