수도권 집값을 잡겠다며 지방을 버리는 정부

한국 부동산 시장의 가장 심각한 문제는 단순히 집값이 비싸다는 데 있지 않다. 더 근본적인 문제는 수도권에는 사람이 몰리고 집값이 뛰는데 지방에서는 사람이 빠져나가면서 부동산 가치가 떨어지는 극단적인 양극화가 진행되고 있다는 사실이다.

그런데 정부가 내놓은 해법은 놀랍게도 다시 수도권이다. 정부는 8월 13일 수도권에 23만 가구 이상을 추가 공급하는 '주택 신속공급 방안'을 발표했고, 신규 공공주택지구와 함께 그린벨트 해제까지 공급 수단으로 검토하고 있다. 14일에는 김윤덕 국토교통부 장관이 서울·수도권 주택 공급을 위해 필요하다면 그린벨트를 해제하겠다는 취지의 입장을 거듭 밝혔다. 정부는 신규 공공택지 7만 3000 가구도 추가로 발표할 계획이다.

물론 수도권의 주택 부족을 해결하는 것은 필요하다. 그러나 여기에는 근본적인 질문이 따라붙는다.

왜 대한민국의 주택 문제를 해결하는 방법이 또다시 수도권에 땅을 풀어 집을 짓는 것인가.

독일의 최근 부동산 시장을 보면 이 질문이 결코 가볍지 않다는 것을 알 수 있다.

독일 역시 모든 지역의 집값이 똑같이 움직이지 않는다. 오히려 뮌헨을 비롯한 남부 대도시와 그 주변 지역에서는 높은 주택가격과 높은 수요가 공존하는 가운데서도 지역별·주택별 가격 조정이 나타나고 있다. 반면 인구가 감소하거나 경제력이 약한 지역에서는 주택 공급이 수요를 넘어서는 문제가 더욱 심각해지고 있다.

2026년 독일 부동산 시장을 보면 전국 평균 주택가격은 아직 견조하다. ImmoScout24에 따르면 2026년 2분기 독일 주택 매매가격은 전분기보다 1.0% 상승했고, 전국 평균 매매가격은 ㎡당 약 2,970유로 수준이다. 하지만 동시에 ImmoScout24는 지역별 가격 차이가 상당히 크다고 지적한다.

더 중요한 것은 독일에서 가장 비싼 지역이라고 해서 가격 상승이 보장되는 것도 아니라는 사실이다.

뮌헨은 독일에서 가장 비싼 주택시장이다. 2025년 기준 뮌헨의 주택 가격은 ㎡당 약 9,070유로에 달한다. 뮌헨 주변 Landkreis München도 6,865유로, 슈타른베르크는 6,681유로에 이른다. 그런데 이처럼 비싼 지역에서도 가격이 조정을 받는 사례가 나타났다. 미스바흐는 ㎡당 7,689유로로 독일 최고 수준이지만 가격이 하락했고, 슈타른베르크 역시 하락세를 보였다

슈투트가르트 역시 주목할 만하다. 독일 남부의 대표적인 산업도시인 이곳에서는 2026년 1분기 아파트 가격이 0.98%, 단독주택 가격이 0.25% 하락했다. 뮌헨의 경우 가격 수준은 여전히 압도적으로 높지만 상승세는 거의 정체된 모습을 보이고 있다.

이것은 무엇을 의미하는가.

주택 수요가 높은 지역이라고 해서 가격이 영원히 상승하는 것은 아니라는 뜻이다.

뮌헨처럼 일자리가 풍부하고 인구가 몰리는 곳에서도 주택가격이 지나치게 높아지면 결국 구매자의 소득과 금융비용이라는 벽에 부딪힌다. 아무리 집이 부족해도 살 수 있는 사람이 줄어들면 가격 상승에는 한계가 생긴다.

더욱 흥미로운 것은 최근 독일에서 나타나는 현상이 단순한 가격 하락이 아니라는 점이다. 매물이 늘어나고 있다는 것이다.

뮌헨시의 경우 2026년 6월 기준 1년 전보다 매물로 나온 주택 수가 35.1% 증가했다. 뮌헨 주변에서도 슈타른베르크의 매물은 50.4%, 퓌르스텐펠트브루크는 무려 84.2% 증가했다. 에베르스베르크 역시 30.4% 늘었다.

이것은 부동산 시장에서 상당히 중요한 신호다.

가격이 높은 지역에서도 구매자의 부담능력을 넘어서는 순간 매물이 쌓이기 시작한다. 매물이 쌓이면 구매자는 기다릴 수 있다. 그리고 기다리는 구매자가 많아질수록 판매자는 결국 가격을 낮출 수밖에 없다.