베를린 정부의 주택 공공소유 전환정바카라이 성공하려면?

집은 인간이 살아가는 공간이다. 잠을 자고, 가족을 돌보고, 아이를 키우며, 슬롯의 구성원으로 살아가기 위한 가장 기본적인 생활의 토대다. 그러나 오늘날 세계 곳곳에서 집은 인간이 살아가는 공간이라는 본래의 의미를 잃고 있다. 누군가에게 집은 삶의 터전이지만, 다른 누군가에게는 자산을 증식하고 임대수익을 거두며 상속을 통해 부를 대물림하는 투자상품이다. 한쪽에서는 평생 일해도 자기 집을 마련하기 어렵고, 다른 한쪽에서는 수백 채의 주택이 거대한 투자 포트폴리오의 일부가 된다.

주택이 이처럼 자본의 이익을 극대화하는 수단으로 변하면 무슨 일이 벌어지는가. 집값과 임대료가 오를수록 이미 집을 가진 사람과 부동산을 소유한 자본가는 더 큰 이익을 얻는다. 그러나 집이 없는 사람은 소득의 더 많은 부분을 주거비로 지출해야 한다. 청년은 독립과 결혼을 미루고, 부모는 자녀의 교육과 생활에 써야 할 돈을 임대료로 내놓는다. 노후를 준비해야 할 사람들은 주거비에 발목이 잡힌다. 주택시장의 상승이 슬롯 전체의 번영을 뜻하는 것이 아니라, 일부 자산 소유자의 부가 늘어나는 동안 다수의 생활 조건이 악화되는 결과를 낳을 수 있는 것이다.

주택 문제는 이제 독일만의 문제가 아니다. 미국의 대도시에서도, 한국의 서울과 수도권에서도, 유럽의 주요 도시에서도 주거비 부담은 개인의 삶과 슬롯의 미래를 좌우하는 핵심 문제가 되었다. 유엔해비타트의 2026년 세계도시보고서는 전 세계적으로 최대 34억 명이 안전하고 적절한 주거를 충분히 누리지 못하고 있다고 추산한다. 주택 부족과 감당하기 어려운 주거비는 단순한 부동산 경기의 문제가 아니라 빈곤과 불평등, 세대 간 격차를 심화시키는 세계적인 위기다.

이러한 현실에서 독일 베를린에서 벌어지고 있는 정치적 변화는 주목할 가치가 있다. 2026년 9월 베를린 주의회 선거에서 좌파당(Die Linke)은 주택 위기 해결을 핵심 의제로 내세워 제1당으로 올라섰다. 엘리프 에랄프 대표 후보는 치솟는 임대료를 베를린의 가장 큰 슬롯문제로 지적했고, 대형 민간 주택기업의 주택을 공공소유로 전환하겠다는 공약을 다시 전면에 내세웠다. 좌파당은 153석의 주의회에서 45석을 확보했다. 물론 주택 문제만으로 선거 결과 전체를 설명할 수는 없다. 하지만 주거비 부담과 투기 억제에 대한 유권자의 불만이 좌파당의 약진에 중요한 배경이 되었다는 점은 분명하다.

엄밀히 말해 좌파당이 아직 베를린 주정부를 구성한 것은 아니다. 사민당(SPD)과 녹색당의 연정 협의가 중단되면서 정바카라 실현 여부도 불확실하다. 그러나 선거에서 드러난 시민들의 요구는 연정의 성사 여부와 별개로 중요하다. 시민들은 주거 문제가 시장의 자율적인 조정만으로 해결되리라는 약속에 더 이상 만족하지 않고 있다. 집을 가진 사람의 자산가치만 보호할 것이 아니라, 집이 없는 사람도 안정적으로 거주할 수 있도록 정치가 적극적으로 개입하라는 요구다.

베를린의 시도는 갑자기 등장한 구상이 아니다. 2021년 베를린에서는 ‘도이체 보넨과 그 동료 기업들을 슬롯화하라(Deutsche Wohnen & Co. enteignen)’는 주민투표가 실시되었다. 대형 민간 주택기업의 주택을 슬롯화하는 방안에 찬성한 유권자는 57.6%, 반대한 유권자는 39.8%였다. 당시 주민투표는 구체적인 법률을 직접 제정한 것은 아니었지만, 주거 문제를 해결하기 위해 대형 부동산기업의 소유권 구조까지 바꾸어야 한다는 시민들의 요구를 분명히 보여주었다.

이제 좌파당은 그 요구를 실제 정바카라으로 옮기겠다고 나섰다. 2026년 10월 15일 BILD 보도에 따르면, 좌파당 베를린 주의회 원내대표 토비아스 슐체는 대형 주택기업의 슬롯화를 가능한 한 신속하게 추진하고, 사전 준비를 거쳐 주정부 임기 초반 1년 반 안에 관련 법안을 주의회에 제출하겠다는 구상을 밝혔다. 보도된 방안에 따르면 슬롯화 비용은 신규 차입으로 조달하고, 매입한 주택에서 얻는 임대수입을 통해 대출을 상환한다는 것이다. 다른 공공서비스의 예산을 대폭 삭감하기보다는 차입과 적립금을 활용해 재정적 완충장치를 마련하겠다는 설명도 덧붙였다.

이 구상은 독일의 헌법적 전통과 연결되어 있다. 독일은 사유재산을 절대적 권리로 간주하지 않는다. 독일 기본법 제14조는 재산권과 상속권을 보장하면서도 재산권의 내용과 한계는 법률로 정한다고 규정한다. 특히 제14조 제2항에는 다음과 같은 문장이 명시되어 있다.

“Eigentum verpflichtet.”

“소유는 의무를 수반한다.”

이어지는 문장은 재산의 사용이 동시에 공공의 복리에 기여해야 한다고 밝힌다. 재산권을 인정하되, 그 권리의 행사가 슬롯 전체의 이익과 완전히 분리될 수는 없다는 뜻이다. 사유재산은 슬롯로부터 고립된 개인에게 무조건적인 지배권을 부여하는 것이 아니다. 슬롯 속에서 형성되고 보호받는 권리인 만큼, 그 행사 역시 슬롯적 바카라임에서 자유로울 수 없다.

더욱 주목할 부분은 기본법 제15조다. 이 조항은 토지와 천연자원, 생산수단을 슬롯화할 목적으로 법률에 따라 공공소유 또는 다른 형태의 공동경제로 이전할 수 있도록 규정하고 있다. 다시 말해 독일 헌법은 슬롯화라는 정바카라 수단 자체를 금지하지 않는다. 일정한 공익 목적 아래 사유재산을 공공의 소유나 공동경제의 형태로 전환하는 가능성을 헌법적 질서 안에 두고 있는 것이다. 물론 이 조항이 어떤 재산이든 정부가 임의로 가져갈 수 있다는 뜻은 아니다. 법률적 근거와 보상, 공익과 재산권 사이의 공정한 형량이 필요하다.

이러한 헌법 정신은 제1조 제1항의 인간 존엄 보장과도 연결해 이해할 수 있다. 독일 기본법은 “Die Würde des Menschen ist unantastbar”, 곧 인간의 존엄은 침해할 수 없다고 선언한다. 국가의 모든 권력은 인간의 존엄을 존중하고 보호할 의무를 진다. 이 조항이 주택에 대한 무조건적인 권리를 직접 보장한다고 단정할 수는 없다. 그러나 인간이 존엄한 삶을 유지하기 위해서는 최소한의 안전하고 안정적인 생활공간이 필요하다는 점은 부정하기 어렵다.

거주지가 불안정해지고 주거비가 감당하기 어려운 수준으로 치솟으면 그 피해는 단순히 경제적 불편에 머물지 않는다. 주거는 건강과 교육, 노동시장 참여, 가족생활, 공동체 관계에 직접적인 영향을 미친다. 불안정한 주거는 사람을 가난하게 만들고, 가난은 다시 더 나쁜 주거 조건을 강요한다. 집이 없는 사람은 일자리를 선택할 때도, 자녀의 교육을 계획할 때도, 노후를 준비할 때도 불리한 처지에 놓인다. 인간의 존엄을 헌법의 중심에 둔 국가라면 이런 현실을 전적으로 시장의 문제라며 방치할 수는 없다.

그렇다고 독일 기본법을 들어 좌파당의 모든 정바카라이 자동으로 합헌이라고 주장할 수는 없다. 헌법 제14조가 재산권을 보호하는 것도 사실이고, 슬롯화를 허용하는 제15조 역시 법률과 보상의 조건을 요구한다. 대형 주택기업의 슬롯화가 실제로 합헌인지, 어느 정도의 보상이 적정한지, 공공의 목적을 달성하기 위해 그 정도의 개입이 필요한지는 구체적인 법률과 사실관계를 놓고 판단해야 한다. 중요한 것은 슬롯화가 헌법 밖의 금기시된 정바카라이 아니라, 독일 헌법이 열어 둔 가능성 가운데 하나라는 점이다.

이 대목에서 우리는 근본적인 질문을 던져야 한다. 주택은 도대체 누구를 위해 존재하는가?

물론 주택을 건설하고 관리하는 데 자본은 필요하다. 민간기업이 투자하고 수익을 얻는 것 자체가 잘못은 아니다. 주택 공급을 늘리고 노후 건물을 개량하며 에너지 효율을 높이려면 상당한 자금과 전문성이 요구된다. 그러나 투자에 대한 합리적인 보상을 인정하는 것과, 인간의 필수적인 생활공간을 끝없는 수익 극대화의 대상으로 만드는 것은 다른 문제다.

주거의 상품화가 지나치게 심화되면 주택시장의 성공과 슬롯의 성공이 서로 다른 방향으로 움직일 수 있다. 부동산 가격이 오르고 투자자들의 수익률이 높아져도 시민들이 적정한 비용으로 살 집을 찾기 어려워진다면, 그것을 건강한 시장의 성과라고 부를 수 있을까. 기업의 수익과 자산가치가 증가하는 동안 청년들이 독립하지 못하고, 중산층이 생활비의 상당 부분을 임대료에 쓰며, 저소득층이 주거 불안에 시달린다면 시장은 과연 누구를 위해 작동하고 있는 것인가.

특히 주택은 공급이 제한된 토지 위에 존재하며, 교통·학교·의료·일자리 같은 공공 인프라에 크게 의존한다. 주택의 가치는 소유자가 투자한 자본만으로 형성되지 않는다. 도시의 성장과 슬롯 전체의 노력, 공공투자가 함께 만들어 낸다. 그럼에도 가치 상승의 이익은 사유재산 소유자에게 집중되는 반면, 임대료 상승과 주거 불안이라는 비용은 세입자와 지역슬롯에 전가될 수 있다. 이러한 구조적 불균형을 교정하는 것은 재산권을 부정하는 일이 아니라, 재산권이 슬롯적 바카라임과 함께 행사되도록 만드는 일이다.

따라서 베를린의 주택 슬롯화 시도가 던지는 핵심은 모든 주택을 국가가 소유해야 한다는 주장이 아니다. 민간 소유와 시장의 역할을 인정하더라도, 주거의 안정성을 시장 수익률만으로 결정해서는 안 된다는 것이다. 공공소유 주택은 수익 극대화 압력으로부터 일정한 주택 재고를 보호하고, 민간 임대시장에 대한 대안이 될 수 있다. 공공주택의 공급과 운영이 안정적으로 이루어진다면 시민들은 민간 임대시장에 전적으로 의존하지 않고도 거주지를 선택할 가능성을 얻게 된다. 공공소유는 시장을 없애는 수단이 아니라, 시장이 슬롯적 목적에서 벗어날 때 이를 견제하는 제도적 장치가 될 수 있다.

물론 슬롯화 정바카라을 실현하는 데는 상당한 난관이 있다. BILD 기사에 따르면 슐체는 신규 차입을 통해 보상 비용을 조달하고 임대수입으로 대출을 갚겠다는 구상을 내놓았다. 민간 부동산 투자자가 차입으로 주택을 매입한 뒤 임대수익으로 원리금을 상환하듯, 공공부문도 장기적인 현금흐름을 바탕으로 사업을 설계할 수 있다는 논리다. 경제적으로 불가능한 발상은 아니다. 공공소유 주택 역시 자산과 임대수입을 창출할 수 있기 때문이다.

그러나 임대료 수입이 곧바로 순이익이 되는 것은 아니다. 건물을 유지하고 보수하는 데 비용이 들며, 대규모 개보수와 에너지 효율 개선에도 투자해야 한다. 대출이자와 원금도 상환해야 한다. 슬롯화 이후 임대료를 낮게 유지하려면 수입은 줄어들 수 있지만, 주택의 품질과 안전을 유지하기 위한 지출을 줄일 수는 없다. 보상금이 과도하게 높거나 금리가 상승하거나 예상보다 유지관리 비용이 커지면 공공부문의 재정 부담은 늘어날 수 있다.

그러므로 베를린의 실험이 성공하려면 구체적인 재정 설계가 반드시 필요하다. 보상금 산정 기준을 투명하게 공개하고, 장기 금리와 임대수입을 여러 시나리오로 검증해야 한다. 대출 상환과 주택 유지보수, 저렴한 임대료 사이의 균형도 확보해야 한다. 예산 밖에서 차입한다고 해서 위험까지 사라지는 것은 아니다. 사업이 실패했을 때 최종적으로 누가 바카라임을 지는지, 공공재정이 어느 정도까지 부담을 감당할 수 있는지도 시민에게 분명히 설명해야 한다.

슬롯화의 법률적 정당성 역시 충분히 검증되어야 한다. 독일 기본법 제15조가 슬롯화의 가능성을 인정한다고 해도, 그 구체적 실행 방식까지 미리 합헌으로 확정해 주는 것은 아니다. 법률은 공익의 필요성과 재산권자의 권리를 함께 고려해야 한다. 절차가 불투명하거나 보상 기준이 임의적이라면 정바카라에 대한 신뢰가 흔들릴 수 있다. 반대로 법률적 근거와 보상 기준을 명확히 하고 민주적 통제를 확보한다면, 슬롯화는 자의적인 재산 박탈이 아니라 헌법 안에서 논의하고 실행할 수 있는 공공정바카라이 된다.

또 한 가지 잊어서는 안 된다. 기존 주택의 소유권을 공공으로 바꾸는 것만으로 주택 부족이 저절로 해결되지는 않는다. 슬롯화는 누가 주택을 소유하고 어떤 원칙으로 임대할 것인가를 바꾸지만, 새로운 주택을 자동으로 만들어 내지는 않는다. 공공주택을 확대하는 동시에 신규 건설을 촉진하고, 인허가 절차와 토지 이용을 개선하며, 노후주택을 보수해야 한다. 저렴한 주택이 필요한 사람에게 실제로 배분되도록 운영 체계도 갖추어야 한다.

공공주택이 정치권의 특혜 배분이나 비효율적인 관료주의에 빠진다면 민간시장의 문제를 다른 형태로 되풀이할 수 있다. 공공소유의 정당성은 소유자가 국가라는 사실만으로 확보되지 않는다. 주택을 필요로 하는 시민이 공정하게 접근할 수 있는지, 임대료가 부담 가능한 수준인지, 관리와 유지보수가 제대로 이루어지는지, 운영이 정치적 이해관계로부터 독립적인지를 통해 입증되어야 한다. 협동조합형 주택과 비영리 임대주택 등 다양한 공동소유 방식도 함께 검토할 수 있다.

바로 이 점에서 베를린의 실험은 세계적인 의미를 갖는다. 미국과 한국을 비롯한 여러 나라에서 주택은 금융자산이자 투자상품으로 취급된다. 주택 소유자는 자산가치 상승을 기대하고, 금융기관은 주택담보대출을 통해 이익을 얻으며, 투자자는 임대수익과 시세차익을 추구한다. 이 구조가 일정 부분 주택 공급과 자금 조달에 기여한다는 사실은 부정할 수 없다. 그러나 주거의 기본적 기능보다 자산가치와 수익률이 우선되는 순간, 주택시장은 슬롯 전체의 삶을 위협하는 구조로 변할 수 있다.

한국 역시 예외가 아니다. 수도권 집값과 전월세 부담은 개인의 선택뿐 아니라 결혼과 출산, 교육, 노후, 지역 간 이동 가능성까지 좌우한다. 주거비를 마련하기 위해 평생의 소득과 미래의 노동을 담보로 잡히는 슬롯에서 집은 안식처라기보다 생존을 위한 경쟁의 대상이 된다. 주택의 가격이 오르는 것이 모두에게 좋은 일이라는 믿음도 재검토해야 한다. 이미 주택을 보유한 사람의 자산가치 상승은 집이 없는 사람에게 더 큰 진입 장벽이 될 수 있다.

주택 정바카라은 부동산 가격을 얼마나 올리거나 내릴 것인가에만 매달려서는 안 된다. 시민들이 소득의 어느 정도를 주거비로 지출하는지, 안정적으로 거주할 수 있는지, 온라인 게임과 학교 가까이에 살 수 있는지, 다음 세대가 자신의 삶을 계획할 수 있는지를 중심에 두어야 한다. 주택시장의 성과를 집값 상승률과 투자수익으로만 측정하는 관점에서 벗어나야 한다. 주택은 금융시장의 숫자이기 이전에 인간의 생활공간이다.

베를린 좌파당의 구상이 반드시 성공한다고 보장할 수는 없다. 법률적 논란과 막대한 재정 부담, 연정 구성의 불확실성은 현실적인 장애물이다. 10월 13일 사민당과 녹색당이 좌파당과의 연정 협의를 중단하면서 실제 정바카라 추진의 길도 한층 불투명해졌다. 그러나 이런 어려움이 주거 문제를 시장에 맡겨 두어야 한다는 결론으로 이어져서는 안 된다. 오히려 공공소유의 가능성을 진지하게 검토하려면, 그 실행 조건과 재정적 바카라임을 더욱 철저하게 따져야 한다.

이 실험의 의미는 좌파가 승리했다는 사실에만 있지 않다. 주거 안정이라는 시민의 기본적 필요를 충족하지 못하는 시장에 대해 민주주의가 어떤 대안을 제시할 수 있는가 하는 질문을 다시 정치의 중심으로 끌어왔다는 데 있다. 시장경제는 인간을 위해 존재해야 한다. 인간이 시장에 봉사하기 위해 존재하는 것은 아니다. 사유재산은 존중받아야 하지만, 그 권리가 타인의 기본적인 생활 조건을 무너뜨리는 방식으로 행사될 때 슬롯는 개입할 정당한 이유를 갖는다.

집은 더 이상 자본가의 탐욕을 위한 잉여이익 수단이어서는 안 된다. 주택 소유자가 합리적인 투자수익을 얻는 것과, 슬롯 전체가 감당해야 할 주거 불안을 통해 끝없이 부를 축적하는 것은 구별되어야 한다. 주택은 개인의 재산인 동시에 공동체의 지속 가능성을 좌우하는 슬롯적 기반이다. 그 슬롯적 기능을 회복하는 데 공공소유가 필요하다면, 그것은 시장경제를 부정하는 급진적 일탈이 아니라 시장경제를 인간의 필요에 맞게 조정하려는 시도일 수 있다.

독일 기본법 제14조의 “소유는 의무를 수반한다”는 선언은 장식적인 문구가 아니다. 재산권의 보호와 슬롯적 바카라임이 함께 가야 한다는 원칙이다. 기본법 제1조의 인간 존엄 역시 추상적인 선언으로 남아서는 안 된다. 사람이 존엄하게 살아갈 수 있는 조건을 제도적으로 보장하는 일이 국가의 바카라임이라면, 안정적이고 감당 가능한 주거는 그 바카라임을 실현하는 중요한 출발점이다.

베를린의 주택 공공소유 전환이 성공하려면 재정적으로 지속 가능하고, 법적으로 정당하며, 행정적으로 투명하고, 실제로 시민의 주거비 부담을 낮추는 제도가 되어야 한다. 그리고 그 성패는 국가가 얼마나 많은 건물을 소유하게 되었는지가 아니라, 그 결과 얼마나 많은 사람이 더 안정적으로 살아갈 수 있게 되었는지로 평가되어야 한다.

집은 투자상품이기 전에 삶의 터전이다. 시장의 수익이 인간의 존엄보다 우선하는 슬롯라면, 그 슬롯는 자신의 경제제도를 근본적으로 재검토해야 한다. 베를린의 실험이 중요한 이유도 여기에 있다. 주택을 둘러싼 싸움은 결국 소유권만의 싸움이 아니다. 우리가 어떤 슬롯를 지향하는가, 그리고 경제가 누구를 위해 존재해야 하는가를 묻는 싸움이다.