토지를 볼 때 사람들은 무엇을 먼저 확인할까?

대부분은 가격과 주변 개발 소식부터 살펴본다. 도로가 생긴다거나, 산업단지가 들어선다거나, 도시가 확장된다는 이야기에 관심을 가진다.

하지만 도시계획 실무자의 관점에서 토지를 검토할 때는 조금 다르다.

개발 가능성만큼 중요한 것이 개발을 어렵게 만드는 조건이 무엇인지 먼저 찾아내는 일이다.

겉으로 보기에는 좋은 땅이라도 도시계획시설 결정, 용도지역, 도로 접근성, 각종 규제 등에 따라 실제 이용 가능성이 달라질 수 있다.

오랫동안 도시계획 업무를 하며 토지를 검토할 때 특히 주의해서 살펴봐야 할 위험 신호 5가지를 정리해 본다.

1. 도시계획이 변경될 가능성이 있는 땅

토지 주변에 도로가 계획되어 있거나 공원, 산업단지 등 개발계획이 수립되어 있다고 해서 모든 것이 그대로 실현되는 것은 아니다.

도시계획은 정바카라 방향, 사업 여건, 재정 상황, 관계기관 협의 등에 따라 변경될 수 있다.

예를 들어 계획도로가 예정되어 있다는 이유로 토지를 매입했는데, 이후 도로의 위치나 선형이 변경되거나 사업 추진이 지연된다면 기대했던 접근성 개선 효과를 얻지 못할 수 있다.

따라서 도시계획도에 표시되어 있다는 사실만으로 미래 가치를 판단해서는 안 된다.

확인해야 할 사항은 다음과 같다.

현재 유효한 도시·군관리계획인지

계획의 결정 및 변경 고시가 있었는지

관련 사업이 실제로 추진되고 있는지

계획 변경 가능성과 지연 위험은 어느 정도인지

도면에 계획이 표시되어 있다는 것과 그 계획이 실현된다는 것은 다른 문제다.

2. 도시계획시설의 실효 또는 사업 지연 위험이 있는 땅

도로, 공원 등 도시계획시설로 결정된 토지는 별도의 검토가 필요하다.

도시계획시설 결정이 있다고 해서 해당 시설이 반드시 설치되는 것은 아니다. 장기간 사업이 시행되지 않아 시설 결정이 실효될 수 있으며, 사업 추진 상황에 따라 토지 이용 여건도 달라질 수 있다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조는 도시·군계획시설 결정의 실효에 관한 규정을 두고 있다. 다만 구체적인 실효 여부는 시설의 결정 시점과 관련 절차, 법정 예외 등에 따라 달라질 수 있다

토지를 검토할 때는 다음 내용을 확인해야 한다.

도시계획시설의 최초 결정 및 변경 이력

사업 시행 여부와 실시계획 관련 사항