내 집 하나, 그렇게 큰 죄였나
지난 7월 23일 서울 여의도 KBS 별관.
이재명 대통령이 직접 주재한
부동산정바카라 국민 대토론회 현장에서
결혼 2년 차 신혼부부 신승주 씨가 마이크를 잡았다.
그는 돈이 없는 신혼부부는
자신의 능력에 대한 미래를 보고
주택에 들어가고 싶은 것인데
지금의 정액 대출 기준으로는
그것이 불가능하다고 말했다.
그리고 이런 말로 발언을 맺었다.
결혼하면 손해더라,
차라리 혼인신고를 하지 말자는 이야기가
나오지 않도록 제도를 바꿔달라는 것이었다.
이 한 문장은 지금
한국 부동산 정바카라이 마주한 모순을
그대로 압축하고 있다.
내 집 하나 갖고 싶다는,
누구나 품을 법한 지극히 평범한 바람이
왜 지금은 특별한 자산과 자격을 갖춘
소수에게만 허락되는 특권으로 바뀌었는가.
한국의 전세 제도는 세계적으로도
유례를 찾기 어려운 독특한 임대차 구조다.
임차인이 집값의 상당 부분을
집주인에게 무이자로 맡기고
그 대가로 월세 없이 거주하다가
계약이 끝나면 보증금을 그대로 돌려받는 이 구조는,
오랫동안 청년들에게 월급을 차곡차곡 모아
내 집 마련 자금을 불려나갈 수 있는
사실상 유일한 사다리 역할을 해왔다.
월세를 산다면 매달 낸 돈은 그대로 사라지지만
전세는 보증금이 고스란히 자산으로 남아
훗날 다음 단계인 매매로
이어질 수 있었기 때문이다.
슬롯초년생과 신혼부부의 전형적인
주거 이동 경로가 월세에서 전세를 거쳐
매매로 가는 순서였던 것도 이런 이유에서였다.
그러나 이 사다리에는 애초부터
균열이 내장돼 있었다.
집주인이 세입자로부터 받은 보증금을
다시 다른 부동산에 투자하는
이른바 갭투자 구조 자체가,
집값이 조금만 흔들려도
세입자가 보증금을 돌려받지 못하는
깡통전세와 무자본 갭투자라는 위험을
필연적으로 내포하고 있었던 것이다.
그 위험은 최근 몇 년 사이
현실이 되어 터져 나왔다.
국토교통부가 발표한
전세사기 특별법 제정 이후의
누적 피해 규모를 보면
그 심각성을 가늠할 수 있다.
특별법 시행 이후
총 신청 건수는 57,094건에 달했고
이 가운데 실제로 피해자로 인정된 건수는
35,909건으로 인정률은 62.9%였다.
피해 금액은 2조 4,963억 원을 넘어섰다.
더 눈여겨봐야 할 대목은 연령별 분포다.
30대 피해자가 48.4%,
20대가 25.8%를 차지해
20대와 30대를 합치면
전체 피해자의 무려 75%에 달했다.
주택 유형별로는 다세대주택이 30.5%,
오피스텔이 20.9%,
다가구주택이 17.9%를 차지해
아파트가 아닌 비아파트 주택에서
발생한 피해가 전체의 70%에 이르렀다.
시간이 흐르며 피해 규모는 계속 늘어났다.
2026년 1월 27일 기준으로
누적 피해자는 36,449명까지 늘었고
이 가운데 60.4%가 수도권에 집중돼 있었다.
서울이 10,375건,
경기가 8,010건,
인천이 3,635건이었다.
6월 한 달 동안에만 548건이
새로 전세사기 피해자로 인정될 만큼
이 문제는 여전히 현재진행형이다.
결국 전세라는 사다리가
가장 절실하게 필요한 계층,
다시 말해 정보와 자본이 부족한
슬롯초년생과 신혼부부가 동시에
그 사다리가 가장 쉽게 무너지는
계층이 되어버리는 역설이
통계로 고스란히 드러나는 셈이다.
다만 희망적인 신호도 없지는 않다.
2025년 임차권 등기명령 신청 건수는
28,044건으로 전년 대비 40.8%나 줄었고,
주택도시보증공사의 대위변제 금액도
1조 7,169억 원으로
전년의 3조 9,948억 원과 비교하면
57%나 감소했다.
특별법 제정과 보증보험 강화의 효과가
서서히 나타나면서 전세사기 발생 추세 자체는
꺾이고 있다는 평가가 나온다.
문제는 여기서 그치지 않는다.
전세사기 못지않게 요즘 심각하게 대두되는 것이
전세와 월세 매물 자체가 눈에 띄게 마르고 있는 현상이다.
그 원인은 단 하나가 아니라
여러 정바카라이 시차를 두고 겹쳐 나타난 결과다.
가장 직접적인 원인으로 꼽히는 것은
뒤에서 자세히 다룰 6·27 대바카라이다.
대출을 받아 집을 사면 6개월 안에
반드시 입주해야 한다는 실거주 의무 조항이
새로 생기면서 투자 목적의 매입 자체가 크게 줄었고,
그 결과 임대를 놓을 수 있는 여지 자체가 좁아졌다.
여기에 2025년 10월 20일부터 시행된
토지거래허가구역 확대 조치까지 겹치면서
전세 시장 내 공급 위축은 더욱 뚜렷해졌다.
이보다 더 오래된 배경도 있다.
2020년 7월 시행된 주택 임대차 2법,
다시 말해 계약갱신청구권과 전월세상한제로 인해
기존 세입자들이 장기 거주를 선택하면서
신규 전세 물량 자체가 구조적으로 줄어드는 흐름이
이미 시작돼 있었다.
여기에 신축 주택 공급 감소,
그리고 빌라 전세사기의 여파로
전세 수요가 상대적으로 안전하다고 여겨지는
아파트로 몰리는 현상까지 겹치면서
학군지와 역세권 같은 특정 유형의 매물에
품귀 현상이 집중되고 있다.
결과적으로 매매 시장은
고금리 여파로 위축되는 반면
전세 시장은 오히려 견조하게 유지되는
상반된 흐름이 나타나고 있는데,
전문가들은 이것이 단순한 수요 증가가 아니라
공급 측 제약이 복합적으로 작용한 결과라고 입을 모은다.
2025년 6월 27일,
금융위원회 주도로 발표된
이른바 6·27 대바카라 곧 가계부채 관리방안은
이후 한국 부동산 시장의 모든 논쟁이
출발하는 기점이 됐다.
그 배경은 단순했다.
2025년 4월과 5월 두 달 동안만
가계대출이 한 달에 5조에서 6조 원씩 늘었고
그중에서도 주택담보대출이 한 달에
4조에서 5조 원씩 급증하는
이상 징후가 나타나자,
정부가 긴급하게 진화에 나선 것이다.
이 대바카라의 가장 핵심적인 내용은
수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를
집값과 소득 수준에 관계없이 무조건
최대 6억 원으로 제한한 것이다.
예를 들어 14억 원짜리 서울 아파트를
사려는 사람이 있다고 하자.
과거에는 소득과 집값 조건만 충족하면
대출 10억 원에 자기자금 4억 원을 더해
매입이 가능했다.
그러나 이제는 소득이 아무리 높아도
대출이 6억 원까지만 가능하기 때문에
자기자금이 8억 원 이상 필요해졌다.
이것은 단순한 대출 축소가 아니라
진입 자체를 원천적으로 차단하는
절대적 상한선이라는 점에서
이전의 규제들과는 질적으로 다르다.
여기에 생애최초 주택 구매자에게 적용되던 담보인정비율,
즉 LTV 혜택도 80%에서 70%로 줄어들었다.
다만 비규제 지역이면서 생애최초 구매자라면
여전히 LTV 최대 80%가 적용되는 경우도 있어서,
어느 지역에서 집을 사느냐에 따라
규제의 강도가 크게 갈리는
이중적인 구조가 만들어졌다.
다주택자와 1주택자에 대한 규제도 크게 강화됐다.
두 채 이상 보유한 사람이 추가로 주택을 구입하거나,
한 채를 보유한 사람이 기존 주택을 처분하지 않은 채
추가로 집을 구입하는 경우에는
주택담보대출 자체가 사실상 금지됐다.
다만 기존 주택을 6개월 이내에 처분하는
일시적 2주택자에게는 예외적으로
무주택자와 동일한 담보인정비율이 적용된다.
여기에 더해 보유주택을 담보로
생활비 등을 조달하려는
생활안정자금 목적의 대출도
한도가 최대 1억 원으로 제한됐고,
두 채 이상을 보유한 차주는
이런 대출 자체를 아예 받을 수 없게 됐다.
여기서 끝이 아니었다.
7월 1일부터는 이른바
스트레스 DSR 3단계가 추가로 시행되면서
대출 한도가 또 한 번 줄었다.
스트레스 DSR이란
미래에 금리가 오를 가능성을
미리 반영해 상환 능력을
더 보수적으로 계산하는 방식으로,
소득이 충분한 사람이라 해도
실제로 받을 수 있는 대출 금액이
계산상 더 낮게 나오는 효과를 가져온다.
여기에 주택담보대출의 만기도
최대 30년으로 제한되면서,
기존에 40년 만기 상품으로
만기를 늘려 매달 갚아야 하는
원리금 부담을 낮추던 전략마저 막혀버렸다.
이 모든 규제 가운데
특히 눈여겨봐야 할 대목은
생애최초 주택 구매자에게 새로 생긴
6개월 내 전입 의무다.
이 조항이 바로 앞서 살펴본 전세난 심화의
직접적인 원인 가운데 하나로 작용한다.
대출을 받아 집을 산 사람이
그 집에 반드시 실거주해야 하니,
그 집을 전세나 월세로 내놓을 수 없게 된 것이다.
하나의 규제가 대출 시장과 임대차 시장 양쪽에
동시에 파문을 일으킨 셈이다.
이 6·27 대바카라은 수도권,
다시 말해 서울과 경기,그리고 인천에만 적용된다는 점도
짚어둘 필요가 있다.
비수도권과 비규제지역은 상대적으로 영향이 적어서,
결과적으로 수도권과 지방 사이의
대출 접근성 격차가 더욱 벌어지는 결과를 낳고 있다.
규제의 목표는 명확했다.
투기 수요를 억제하고
가격을 안정시키겠다는 것이었다.
그러나 실제 결과를 두고는
지금도 뜨거운 논쟁이 이어지고 있다.
국토교통부가 국회에 제출한 정부별 출범 이후
서울 아파트 매매가 누적 변동률 자료에 따르면,
2025년부터 2026년에 걸친 현 정부 출범 초기의
서울 아파트값 상승 폭이 역대 정부 가운데
가장 컸던 것으로 나타났다.
실제로 서울 아파트 매매가는
2025년 한 해 동안에만 11.26%나 올랐는데,
같은 기간 전국 평균 상승률은 1.22%에 불과했다.
서울로의 쏠림 현상이
얼마나 심각했는지를 보여주는 대목이다.
상위 20% 집값을 하위 20% 집값으로 나눈 5분위 배율은
2025년 말 기준 역대 최고인 12.8배까지 치솟았다.
한국부동산원의 공식 통계로도 이 흐름은 확인된다.
2025년 한 해 동안 서울 아파트값은 누적 8.98% 상승해,
부동산 시장이 과열됐던 것으로 평가받는
문재인 정부 시기인 2018년의 8.03%를 넘어섰고,
2013년에 관련 공식 통계가 작성되기 시작한 이래
가장 높은 수치를 기록했다.
2026년 들어서는 상승세가 한층 더 가팔라져
19년 만의 최대 폭이라는 평가까지 나오는 상황이다.
다만 이런 해석에 반박하는 목소리도 분명히 존재한다.
한국도시연구소가 2006년부터 2026년 4월까지의
전국 실거래가를 분석한 결과에 따르면,
전국과 서울의 주택 및 아파트 가격은
오히려 윤석열 정부 시기,
그러니까 2022년 5월부터
2025년 4월 사이인 2023년부터 급등하기 시작해
정권 말기인 2025년 1분기와 2분기에
최고점을 찍었다는 분석이 제시된다.
다시 말해 1년간의 누적 상승률로만 보면
현 정부가 가장 가파른 것이 맞지만,
절대적인 가격 수준으로 보면
전 정부 말기의 고점을
아직 넘어서지 않았다는 반론이다.
이 통계 해석의 간극,
즉 누적 변동률로 보느냐
절대 가격 수준으로 보느냐의 차이는
지금 한국 부동산 담론에서
가장 첨예한 팩트체크의 대상이 되고 있다.
규제가 실제로 시장에 미친 영향을
가장 선명하게 보여주는 것은
단순한 가격 통계가 아니라,
도대체 누가 어떤 방식으로 돈을 마련해서
집을 사고 있느냐에 관한 자금조달 데이터다.
먼저 눈에 띄는 것은 30대의 매수 비중이다.
30대는 올해 1월부터 5월까지
서울 아파트 14,103건을 매수해
전체 거래의 40.9%를 차지했다.
이는 관련 집계가 시작된 2019년 이후 건수와
비중 모두에서 역대 최고치이며,
코로나 시기 영끌 투자가 절정에 달했던
2020년 같은 기간과 비교해도
24%가량 많은 수준이다.
얼핏 보면 청년층이 오히려
지금 시장의 주역으로 떠오른 것처럼 보인다.
그러나 자금조달계획서를 자세히 들여다보면
완전히 다른 그림이 드러난다.
국회 국토교통위원회 소속 김종양 의원실이
국토교통부 자료를 분석한 결과를 보면,
2021년과 올해 2월부터 4월까지를 비교했을 때
30대의 주택 거래 22,258건에서 나타난 평균 자기자본 비율,
즉 증여 등을 포함한 비율은 46.1%로
2021년보다 5.4%포인트 늘었다.
이 항목들을 하나씩 뜯어보면
이야기가 더욱 선명해진다.
가장 극적인 변화는 갭투자,
다시 말해 임대보증금을 활용한
매입 방식의 몰락이다.
2021년 영끌 매수의 핵심 수단이었던
이 방식의 비중은 24.8%에서
5.7%로 무려 19.1%포인트나 급락했다.
정부의 갭투자 규제가
이 급락의 직접적인 원인으로 분석된다.
그 빈자리를 메운 것은 크게 두 갈래다.
하나는 이미 가지고 있던 자산인 주식이나 채권,
가상화폐를 팔아 마련한 돈이고,
다른 하나는 부모나 가족으로부터
증여나 상속을 통해 받은 돈이다.
주식과 채권과 가상화폐 매각 대금이
전체 조달액에서 차지하는 비중은
2.0%에서 5.1%로 뛰었고,
거래 한 건당 평균 금액으로 보면
886만 원에서 4,230만 원으로
약 다섯 배나 급증했다.
증여와 상속 자금도 비중이
3.4%에서 7.5%로 두 배 넘게 뛰었고,
건당 금액은 1,554만 원에서 6,199만 원으로
네 배나 올랐다.
반면 금융기관 대출의 비중은
29.1%에서 41.2%로 오히려 늘었는데,
이는 갭투자라는 저비용 진입로가 막힌 자리를
정규 대출로 메우려는 시도로 해석된다.
증여와 상속 자금의 증가세는
특히 눈여겨볼 만하다.
올해 1분기 서울 주택 매수에 활용된
증여와 상속 자금은 2조 1,813억 원으로 집계됐는데,
이 규모는 2023년 1조 7,451억 원에서
2024년 3조 3,257억 원,
그리고 2025년에는 6조 5,779억 원으로
해마다 역대 최대치를 갈아치우고 있다.
이 가운데 30대가 조달한 금액이
1조 915억 원으로 전체의 절반가량을 차지했다.
자산 매각을 통한 현금화 흐름도
강남권으로 집중되는 양상을 보인다.
올해 1월부터 4월까지
주택 매입에 활용된 주식과 채권 매각 대금은
3조 7,254억 원에 달했는데,
이 가운데 65.5%에 해당하는
2조 4,396억 원이 서울 주택 매입에 쓰였다.
서울 안에서도 강남구와 송파구와 서초구,
이른바 강남3구에 자금이 특히 몰렸다.
연령별로는 30대가 1조 2,592억 원으로
가장 많은 금액을 조달했는데,
이는 결혼과 출산과 갈아타기 수요가 있는 연령층이
대출 한도의 제약을 고려해 보유하고 있던
금융자산을 먼저 현금화한 결과로 풀이된다.
여기에 더해 2026년 2월 10일 이후
체결된 계약분부터는 가상화폐 매각 대금이
자금조달계획서에 별도 항목으로
명확히 반영되기 시작했는데,
그 전까지는 기타 자금 항목으로 뭉뚱그려졌던 만큼
실제 가상자산 활용 규모는 통계로 잡힌 것보다
더 컸을 가능성도 제기된다.
이 모든 데이터를 종합하면
하나의 결론에 도달한다.
빚을 내서 집을 사는 방식,
다시 말해 대출과 갭투자를 통한 진입에서,
이미 가지고 있는 것을 팔거나
부모에게 물려받아 집을 사는 방식으로
자금조달의 축 자체가 이동한 것이다.
이 변화의 결과로 자산도 없고
부모의 지원도 받을 수 없는 청년층은
이중으로 배제되는 구조에 놓이게 됐다.
갭투자라는 저자본 진입로가 정바카라적으로 막혔는데,
그 대체 수단인 주식이나 코인이나
부모의 자산도 없는 사람에게는
애초에 시장 진입 자체가 불가능해진 셈이다.
지금까지 살펴본 모든 흐름의 최종적인 귀결이
이제 하나의 통계로 명확히 확인된다.
국가데이터처 국가통계포털에 따르면
2025년 기준 39세 이하 청년층의
거주 주택 보유율은 27.7%로 집계됐다.
이는 연령 구분 방식이 지금의 기준으로 재편된
2017년 이후 처음으로 20%대로 떨어진 수치이며
전년도의 30.1%와 비교해도
2.4%포인트 하락한 역대 최저치다.
연도별 추이를 살펴보면
하락세가 얼마나 가파른지 알 수 있다.
2018년과 2019년에는
각각 40.7%로 최고치를 기록했지만,
2020년에는 39.1%로,
2021년에는 38.3%로,
2022년에는 34.1%로 계속 내려앉았고,
2024년에는 30.1%,
그리고 마침내 2025년에는 27.7%까지 떨어졌다.
최고치와 비교하면
무려 13%포인트나 급감한 것이다.
세대 간의 격차도 역대 최대로 벌어졌다.
50대의 주택 보유율은 63.5%,
60세 이상은 68.5%에 달해,
60세 이상과 청년층 사이의 격차는 40.8%포인트,
50대와의 격차는 35.8%포인트로
두 지표 모두 역대 최대치를 기록했다.
그러나 이 글에서 가장 강조하고 싶은 지점은
세대 간의 격차가 아니라 세대 내부의 격차다.
순자산 기준으로 하위 20%에 해당하는
1분위 계층의 거주 주택 보유율은 6.8%로
통계 작성 이래 최저치를 기록한 반면,
상위 20%에 해당하는 5분위 계층은 84.2%에 달해
두 집단 사이의 격차가 무려 77.4%포인트에 이른다.
이 수치는 청년 세대와 기성세대라는 단순한 세대 구도보다,
자산이 있는 청년과 자산이 없는 청년이라는
세대 내부의 균열이 훨씬 더 극단적이라는 사실을 보여준다.
다시 말해 같은 30대 안에서도
부모의 지원이나 보유 자산의 유무가
주택 소유 여부를 가르는 결정적인 변수가 되어버린 것이다.
이런 흐름을 우려하는 목소리는
언론 사설에서도 확인된다.
정부가 집값을 잡겠다며 내놓은 대출과
세금 규제가 오히려 청년과 서민 등
주거 취약계층의 불안을 더 가중시키고 있는 것은
아닌지 돌아봐야 할 때라는 지적과 함께,
6·27 대바카라 이후 국민은행을 비롯한 시중은행들이
대출 한도를 3억 원 수준으로까지 더 줄이는 등
대출 문턱이 계속해서 높아지고 있다는
우려가 함께 제기되고 있다.
청약 제도가 애초에 존재하는 이유는
크게 네 가지로 정리할 수 있다.
첫째는 분양가 상한제를 통해
시세보다 낮은 가격에 집을 살 기회를
무주택자에게 우선적으로 배정하는 것이고,
둘째는 유주택자나 현금 부자와의 경쟁에서
무주택 실수요자를 따로 분리해 우선권을 주는 것이며,
셋째는 계약금과 중도금과 잔금으로 나누어 내는
선분양 및 분할납부 방식을 통해
목돈이 당장 없어도 미래의 소득을 담보로
내 집을 마련할 수 있도록 진입장벽을 낮춰주는 것이고,
넷째는 청약통장에 쌓인 돈이 주택도시기금이라는 재원이 되어
공공임대와 공공분양 건설로 다시 순환되도록 하는 것이다.
2026년 들어서는 이 제도에도 여러 변화가 있었다.
청약통장의 월 납입 인정 한도가 25만 원으로 상향됐고,
배우자의 청약통장 가입 기간 가운데 50%,
최대 3점까지를 본인의 가점에 합산할 수 있게 됐다.
신혼부부 특별공급의 맞벌이 소득 기준도
연 1억 2천만 원에서 1억 6천만 원으로 완화됐고,
부부가 각자 중복으로 청약을 넣는 것도 허용됐다.
신생아 특별공급 제도가 도입되면서
신혼부부 특공 물량의 35%가
신생아를 둔 가구에 우선 배정되고,
중소형 평형에서도 추첨제 물량이
의무적으로 포함되도록 바뀌었다.
그런데도 왜 청약이 청년들에게
그림의 떡이 되어버렸다는 말이 나오는 것일까?
그 답은 원래 청약 제도의
가장 실질적인 매력이었던 분할납부를 통한
진입장벽 완화 기능이 최근의 대출 규제로 인해
사실상 무력화됐다는 데 있다.
6·27 대바카라 이후
중도금 대출이 막히거나 그 한도가 축소되면서,
결국 청약에 당첨된 사람도 목돈을
한 번에 마련해야 하는 상황에 놓이게 됐다.
여기에 가점제의 당첨 커트라인이 워낙 높아서,
84점 만점 기준으로 수도권 인기 단지의
당첨선이 60점에서 74점 사이에 형성되다 보니
20대와 30대는 가점제로는 사실상 배제되고
추첨제나 특별공급에 의존할 수밖에 없는데,
이마저도 경쟁률이 수도권 평균으로
25대 1, 인기 단지는 80대 1을 넘어선다.
어렵게 당첨이 되더라도 대출이 막혀
계약을 포기하는 이른바 청포자,
즉 청약 포기자가 나오면서 당첨될 확률은 낮아지고
대출까지 막힌 이중의 장벽이 만들어진 것이다.
결국 정확한 진단은 이렇다.
시세보다 싸게 살 수 있는
기회 자체는 여전히 존재하지만,
정작 그 기회를 붙잡을
자금 조달 수단이 사라져버렸다는 것이다.
제도가 원래 내세운 명분은 여전히 유효한데,
그 명분을 현실로 만들어주던 핵심적인 장치가
최근의 규제로 무력화된 상태인 셈이다.
이 모순을 압축적으로 드러낸 사건이
최근 실제로 벌어졌다.
지난 7월,
걸그룹 아이브의 멤버 안유진이
서울 서초구 방배동에 위치한 디에이치 방배,
즉 방배5구역 재건축 단지의 청약에
당첨된 사실이 알려지면서 큰 논란이 일었다.
해당 단지에서는 총 215가구가 추첨제 물량으로 공급됐는데,
안유진은 90.2대 1이라는 높은 경쟁률을 뚫고
그 가운데 한 자리를 차지한 것으로 전해졌다.
이 단지는 2024년 8월 분양 당시
전용 84제곱미터 기준 분양가가
22억 4,300만 원이었는데,
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면
지난 4월 같은 평형의 입주권이
36억 9,295만 원에 거래됐고
현재 호가는 40억 원 안팎에 형성돼 있다.
84제곱미터 기준으로 계산하면
약 18억 원에 달하는 시세차익이 예상되는 셈이다.
이 소식이 알려지자 온라인 커뮤니티에서는
격앙된 반응이 쏟아졌다.
가점제가 아니라 추첨제를 확대해
청년들에게도 기회를 준다고 홍보했지만
결국 수억 원의 현금을 쥐고 있는
극소수의 자산가나 고소득 연예인들만의
잔치로 끝나는 구조적인 적폐라는 비판이 이어졌다.
정치권에서도 반응이 나왔다.
보통 사람들의 꿈이었던 청약이
이제는 감히 도전조차 하기 어려운 제도가 됐다는 것,
청약에 당첨되더라도 자금 조달 자체가
불가능하기 때문이라는 지적이었다.
이 사건이 정확하게 보여주는 것은,
무주택자라는 자격 요건은 충족했지만
이미 충분한 자산과 소득을 가진 사람은
대출이 없어도 완주가 가능한 반면,
정작 청약 제도가 원래 도와주려 했던
무주택 실수요 청년층은 당첨이 되더라도
대출이 막혀 완주가 불가능해지는 역설이다.
대토론회의 말들: 실거주도 100% 투기라는 발언
2026년 7월 14일 국토교통부가 주택 공급을 주제로,
15일 금융위원회가 주택 금융을 주제로,
16일 재정경제부가 부동산 세제를 주제로
각각 부처별 사전 토론회를 열었고,
이를 거쳐 7월 23일에는 이재명 대통령이
직접 주재하는 부동산정바카라 국민 대토론회가
서울 여의도 KBS 별관에서 세 시간 가까이 진행됐다.
이후 7월 27일에는
한성숙 국무총리 주재로 두 번째 토론회가 이어졌다.
이 자리에서 대통령은 비난이나 정치적 손해,
갈등과 저항을 감수하는 것이 공직자의 바카라임이라며
시장 정상화에 대한 의지를 다시 확인했고,
세제 개편과 관련해서는 실거주라는 표현 대신
거주용 1주택이라는 새로운 용어를 제시했다.
이날 논의된 다섯 가지 정바카라 방향은
시장 정상화, 세제 개편, 공급 방식 전환, 금융 규제 보완,
그리고 민간임대 육성이었다.
대통령 본인이 밝힌 입장은 비교적 명확했다.
자산을 불릴 목적으로 여러 채의 집을 보유한 것과,
실제로 살기 위해 산 집 한 채에 대한
보호 정바카라은 서로 달라야 한다는 것,
실거주가 아니라면 선진국 수준으로
보유 부담을 지우되 실거주자는 보호하겠다는 취지였다.
그런데 이 원칙과 정반대로 읽힐 수 있는 발언이
토론회 현장에서 나와 온라인을 뜨겁게 달궜다.
그 발언의 당사자는 감정평가사이자 경제정의실천시민연합,
이른바 경실련의 토지주택위원장을 맡고 있는 조정흔 위원장이었다.
그는 방송 중계 화면에서 이렇게 말했다.
자신은 부동산이란 모두 다 투기라고 생각한다는 것,
100%, 실거주라고 하더라도 마찬가지라는 것이었다.
이 짧은 발언이 담긴 영상과 화면 캡처가
순식간에 온라인에 퍼지면서 거센 논쟁이 벌어졌다.
조 위원장은 다음 날 자신의 페이스북에
장문의 후기를 남기며 논쟁을 이어갔다.
그는 토론회에 참석한 사람들 가운데
정부 정바카라 방향과 맞는 사람만 골라서
미리 짜고 온 것이 아니냐는 의혹이 있지만,
사실은 사전에 아무런 시나리오도 발언 순서도
정해져 있지 않은 무작위 난상 토론이었다고 해명했다.
자신의 발언이 의도한 바에 대해서는,
부동산 투기라는 것을 강조하려던 말이 아니라
1세대 1주택과 실수요를 강조하는 정부 정바카라 자체가
오히려 국민들을 투기적으로 사고하도록 유도하고 있다는 것을
지적하려던 말이었다고 설명했다.
그는 부동산을 사는 것도,
사지 않는 것도,
어떤 부동산을 살지 선택하는 것도,
심지어 이미 가지고 있는 부동산을
팔지 않고 계속 보유하는 것도,
다세대주택이 아니라 아파트를 사는 것도
모두 결국은 투기적 심리에 기반한 선택이라며,
가격이 오를 것을 전혀 기대하지 않고서
그렇게 큰 대출을 받아 불확실성과 위험을 감수하면서
미래의 소득까지 앞당겨 끌어와
집을 구입할 수 있겠느냐고 반문했다.
이 발언의 논리를 문자 그대로 끝까지 밀어붙이면
흥미로운 역설에 도달하게 된다.
미래에 얻을 것으로 기대되는 이익을 보고
내리는 모든 선택이 투기라고 한다면,
자녀의 더 나은 교육 환경을 위해
이사를 결심했던 맹모삼천지교의 고사도,
더 좋은 온라인 게임을 얻기 위한 이직도,
심지어 더 나은 삶을 기대하며 하는
결혼이라는 선택조차도 모두 투기가 되어버린다.
이렇게 되면 투기라는 단어 자체가 그 의미를 잃어버리고,
합리적인 의사결정과 투기적인 행위를
서로 구분하는 것 자체가 불가능해지고 만다.
다만 그가 진짜로 하고 싶었던 말,
즉 정부가 실거주자와 투기꾼을
이분법으로 나누는 프레임 자체가
논리적으로 허술하다는 문제의식은
발언 자체가 불러일으킨 파장과는
분명히 다른 층위의 이야기였다는 점도
함께 기록해둘 필요가 있다.
정부의 공식적인 입장은 실거주자를 보호하고
비거주 다주택자에게만 부담을 강화하겠다는 것이었는데,
개별 토론 참가자 한 사람의 다소 철학적인 발언 하나가
온라인에서는 정부가 국민들의 내 집 마련이라는
희망 자체를 투기로 몰아세운다는 식의
프레임으로 소비되어버린 것이다.
이 발언 논란이 실제 세제개편안의
내용 자체를 바꾸었다는 근거는 확인되지 않는다.
정부는 보유세 강화와
이른바 똘똘한 한 채에 대한 세제 혜택 축소,
그리고 초고가 주택에 대한 중과라는 애초의 방향대로
8월 초 세법 개정안을 확정해 발표할 예정임을 예고하고 있다.
다만 이 발언은 여당 내부의 균열을 자극하는 계기가 됐다.
경제 전문가로 꼽히는 이언주 의원은
발언 다음 날 자신의 소셜미디어를 통해,
토론회에서 일부 의견을 개진한 사람들이
지나치게 시장 원리와 행정에 대한 신뢰 보호 원칙에
맞지 않는 위험한 제안들을 했다고 비판하며,
공급 부족이 해소되지 않는 한
시장 원리상 집값이 오르는 것이
오히려 정상이라고 지적했다.
그는 시중에서 차라리 문재인 정부 시절이
나았다는 말까지 나온다며,
대출 규제와 보유세 인상 같은
수요 억제 방식이 아니라
공급 중심의 대바카라 수립이 필요하다고 강조했다.
여기서 정확하게 구분해야 할 지점이 있다.
정부가 실거주자마저 투기꾼으로 몬다는 인상은
개별 토론 참가자 한 명의 발언이 만들어낸 것이지,
정부의 공식적인 정바카라 방향은 아니었다는 점이다.
오히려 실질적으로 비판받아야 할 대목은 따로 있다.
실거주자를 보호하겠다고 말은 하면서도,
정작 그 실거주자가 집에 진입할 수 있는 실질적인 방법인
대출은 모두 막아놓았다는 정바카라과 실행 사이의 모순이다.
말로는 보호하겠다면서 실제 수단은
막혀 있는 이 간극이야말로,
빈대 잡으려다 초가삼간을 태운다는 속담이
진정으로 겨냥해야 할 대상이라 할 수 있다.
이 대토론회가 남긴 것이 논란만은 아니었다.
신승주 씨의 현장 호소는 실제 정바카라적 지시로 이어졌다.
이재명 대통령은 혼인신고 이후
대출과 분양과 청약 조건이 오히려 불리해진다는
청년들의 사례와 의견을 전수조사해서 개선하라고 지시했고,
7월 27일 두 번째 토론회 자리에서 한성숙 국무총리는
최근 지시가 있은 뒤 찾아낸 사례가 12건,
게시판을 다시 살펴보니 관련된 의견이 20건 넘게 있어서
관계 부처와 협의를 진행하고 있다고 밝혔다.
구체적인 후속 조치도 마련되고 있다.
국토교통부와 금융위원회는 혼인 전에는
각자 정바카라대출을 받을 수 있었던 예비부부가
결혼 이후 소득이 합산되면서 지원 대상에서
탈락해버리는 문제를 개선하기 위해,
신혼부부 주택자금 대출의 소득요건을
한시적으로 완화하는 방안을 마련할 계획이다.
따로 떨어져 사는 맞벌이 신혼부부,
이른바 주말부부를 위한
주택임차 차입금 소득공제 확대 방안도
함께 검토되고 있다.
지금까지 살펴본 이야기가
정부의 규제와 국내 청년이라는
이분법적 구도였다면,
여기에 또 하나의 축이 존재한다.
바로 대출 규제의 사각지대에서
오히려 자유롭게 움직이는 외국 자본이다.
정부가 6·27 대바카라을 통해
수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 뒤
내국인의 주택 매수세는 눈에 띄게 위축됐지만,
별다른 대출 규제를 받지 않는 외국인의 투기성 매입은
오히려 늘어나면서 역차별 논란이 불거졌다.
6·27 대출 규제 등으로
내국인은 부동산 투자에 대한 제약이 강해지는 반면,
외국인은 외국은행 등을 통해 자유롭게 대출을 받아
국내 주택을 사들일 수 있다는 것이 논란의 핵심이다.
이런 흐름의 배경에는
국내 체류 외국인 수 자체의 증가도 있다.
주택산업연구원에 따르면
국내에 체류하는 외국인은
2010년 126만 1천 명에서
지난해 265만 1천 명으로 2.1배나 늘었고,
이에 맞춰 외국인의 주택 매입도 빠르게 증가하고 있다.
불법이나 편법적인 자금 유입에 대한
문제 제기도 이어진다.
2020년 1월부터 2022년 5월까지
외국인의 국내 주택 거래 20,038건 가운데
이상거래로 분류된 것이 1,145건이었고,
그 가운데 실제로 위법이 의심되는 행위가 567건에 달했다.
이 가운데 가장 빈번했던 유형은
해외자금을 불법으로 반입하는 방식으로,
121건이 발생했다.
최근에는 국세청이 편법 증여를 이용한 취득자 16명,
탈루소득을 이용한 취득자 20명,
임대소득 탈루 혐의자 13명 등
외국인 49명에 대해 세무조사에 착수하기도 했다.
특히 상호주의 원칙을 둘러싼 지적도 눈에 띈다.
우리 국민은 중국에서 토지를 소유할 수 없는 등
여러 제약을 받고 있는데,
정작 중국인들은 국내 부동산 소유를
일방적으로 늘려가고 있어
양국 사이의 상호주의 원칙을
강화해야 한다는 목소리가 나오고 있는 것이다.
정부도 이런 흐름에 대응하고 나섰다.
국토교통부는 외국인이 수도권에서 주택을 매수하려면
반드시 시나 군이나 구청의 사전 허가를 받고
2년 동안 실거주해야 하는 이른바
외국인 토지거래허가제를 8월 26일부터 시행한다고 밝혔고,
체류자격 곧 비자 유형과 183일 이상 국내에 거소했는지 여부도
신고하도록 규제를 강화했다.
해외 사례를 함께 놓고 보면
한국의 규제가 오히려 느슨한 축에 속한다는 사실이 드러난다.
뉴질랜드는 2018년부터
세계에서 가장 강력하다고 평가받는
외국인 주택매입 금지 규제를 시행하고 있고,
호주는 2027년 3월까지 2년 동안
외국인의 기존 주택 구입을 아예 금지했으며,
싱가포르는 외국인의 주택 취득 자체를 금지하되
예외적인 경우에 한해 인지세 20%를 부과하고,
캐나다는 2023년부터 외국인의 주거용 부동산 구매를
원칙적으로 금지하고 있으며
온타리오주는 여기에 더해
외국인에게 약 20%에 달하는
투기세를 별도로 부과하고 있다.
다시 말해 선진국이라 불리는 나라들은
청년이나 생애최초 구매자에게는
대출을 적극적으로 지원하면서도,
외국인의 투기성 매입은
훨씬 더 강력하게 차단하는
이중 전략을 취하고 있는 셈이다.
지금까지 살펴본 데이터를
하나로 꿰어보면 뚜렷한 하나의 구조가 드러난다.
먼저 국내 청년과 서민 계층은
대출 규제와 실거주 의무와
청약 자금조달의 무력화라는
삼중의 장벽에 가로막혀 있다.
청년층의 주택보유율은 27.7%로 역대 최저를 기록했고,
그마저도 순자산 상위 20%와 하위 20% 사이의 격차는
77.4%포인트에 달한다.
다음으로 이미 자산을 보유한 계층,
다시 말해 주식이나 코인을 가진 사람들이나
증여와 상속을 받을 수 있는 자녀들은
갭투자라는 저자본 진입 경로가 막힌 대신
자산의 현금화와 부모의 지원이라는
새로운 경로로 우회해 여전히
활발하게 시장에 진입하고 있다.
30대의 자기자본 조달 비율이
오히려 늘어난 배경이 바로 여기에 있다.
마지막으로 외국 자본은
애초부터 이 대출 규제망 자체의 적용을 받지 않아,
정작 규제가 겨냥해야 할 투기적 수요가
가장 자유롭게 활동할 수 있는 사각지대에 놓여 있었다.
결국 투기를 잡겠다는 규제의 명분과,
정작 붙잡힌 것은 실수요 청년이고
놓쳐버린 것은 자산가와 외국 자본이었다는
결과 사이의 간극이야말로
지금 한국 부동산 정바카라이 마주한
가장 근본적인 딜레마다.
빈대를 잡으려다 초가삼간을 태운다는 옛말처럼,
투기꾼을 잡으려던 규제가
정작 내 집 하나 가지려던
평범한 사람들의 소박한 희망부터
태워버리고 있는 것은 아닌지,
8월 초로 예정된 세제개편안 발표가
이 물음에 어떤 답을 내놓을지 이제 지켜볼 시점이다.