백소장

5-2 나도 틀릴 수 있다 - 반포가 흔들리는 두 가지 경우

백소장 — Mon, 12 Oct 2026 22:52:32 GMT

앞 편에서 내가 반포를 첫 번째로 꼽는 세 가지 근거를 적었다. 사람이 모이고, 자본이 들어오고, 하락장에서 덜 빠진다. 그렇다면 내가 틀릴 수 있는 경우는 언제인가.반포에서 나고 자란 중개사의 눈도 완벽할 수는 없다. 내 확신이 무너질 수 있는 경우는 두 가지다. 첫째, 돈의 충격 — 버티지 못하는 사람이 던질 때 반포 아파트의 가치가 떨어져서가

5-1 그럼에도 반포를 첫 번째로 꼽는 이유 - 사람이 모이고, 자본이 들어오고, 덜 빠진다

백소장 — Mon, 12 Oct 2026 22:38:56 GMT

"자신의 장부를 완벽히 준비한 사람에게, 반포는 언제나 옳은 답인가?" 앞 편 끝에서 던진 이 질문에 대한 내 대답은 "대체로 그렇다, 하지만 조건이 붙는다"이다. 나는 반포를 무조건 신봉하는 사람이 아니다. 1997년 IMF가 왔을 때 나는 고등학생이었다. 그 위기를 나는 뉴스가 아니라 아버지의 뒷모습에서 봤다. 부동산이 멈추고 거래가 끊기던 그해

4-2 매수 처방전, 매도 처방전 - 같은 반포, 사람마다 다른 답

백소장 — Mon, 12 Oct 2026 14:21:45 GMT

그렇다고 나는 무조건 사라고 하지 않는다. 앞에서 말했듯 반포도 6년 넘게 제자리걸음을 한 적이 있고, 금융위기급 충격이 오면 얼마든지 빠질 수 있다. 그래서 손님마다 자금 상황, 아이 학교, 월 소득을 하나하나 따져본다. 아무리 반포가 좋아도, 소득은 빠듯하고 현금은 없는데 대출을 끝까지 끌어다 사는 건 지옥불구덩이로 들어가는 지름길이다. 2018

4-1 반토막 나면 사겠다는 손님 - "지금 사도 됩니까?" 상담실에서 10년째 듣는 질문

백소장 — Mon, 12 Oct 2026 14:08:50 GMT

"도대체 반포는 왜 이렇게 안 떨어지는 겁니까? 아니, 무슨 아파트에 금을 발라놓은 것도 아니고. 난 당최 이해가 안 가네." "고객님. 답은 없어요. 타이밍도 못 잡습니다. 벌써 10년째 똑같은 질문을 하고 계시잖아요.""내가 이렇게 오를 줄 알았나요? 유튜브고 카페고 자꾸 떨어진다고 하니까 그렇게 된 거지." 이분은 2016년부터 지금까지 집을

3-2 병원에서 1km 넘는 집은 안 삽니다 - 걸어서 가는 응급실, 버스 내리면 바로 우리 집

백소장 — Fri, 09 Oct 2026 09:24:47 GMT

“아이고. 백소장. 나 요즘 기억도 가물가물하고 심장이 아픈 것 같아. 샤워하다가 갑자기 쓰러지면 어쩌지?”“어르신. 120세까지 사셔야죠. 지금 말씀하시는 톤이나 발성이 너무 좋으세요. 김동건 아나운서인 줄 알았다니까요.” “허허. 내 목소리가 좋긴 하지?”어르신은 기분 좋게 웃으시지만, 건강에 대한 우려는 지울 수 없나 보다. 우리 사무실은 4

2-4 계단 - 1997년, 그가 계단을 오르기 시작한 날

백소장 — Fri, 09 Oct 2026 08:42:39 GMT

"아이고, 대표님 안녕하세요. 잘 지내셨죠?오랜만에 보니 얼굴 잊어버리겠어요. 요새 어떠세요? 터줏대감이시니 뭐." "어이쿠, 이게 누구야. 백 소장. 잘 지냈나? 우리 2년 만인가?그때 캐진상 고객 때문에 뒤지는 줄 알았잖아.그놈 참 내가 힘들었는데. 자네가 도와줘서 마무리 잘했지." 내가 일을 처음 시작할 때 많이 도움을 주셨던 공인중개사이다

3-1 "나 고작 아파트 하나라고!" - 팔십 어르신이 반포를 못 떠나는 이유, 학군

백소장 — Fri, 02 Oct 2026 03:43:55 GMT

“이봐 백소장. 나 이제 여기 못 사는 거야? 내년부터 세금 좀 계산해 줘 봐. 이게 무슨 X 같은 경우야? 나 고작 아파트 하나라고!”30년간 거의 매일 사무실에 출근하다시피 하시는 어르신은 요새 아침저녁으로 방문이 잦아졌다. “어르신. 좀 고정하세요. 아직 100% 정해진 게 아니라니까요. 정부 발표가 나면 입법예고, 공청회, 의견 수렴 등등 해야

2-2 평당 1억에서 2억까지, 한강이 '값' - "그 시절 한강은 기피 대상이었다"

백소장 — Fri, 25 Sep 2026 03:17:12 GMT

▶ "그 시절 한강은 기피 대상이었다" 아크로리버파크는 2013년에 분양을 했다. 아직도 그 당시가 기억이 생생하다. JW메리어트호텔 고층에서 상담을 했는데, 2008년 서브프라임 이후 침체된 경기에 분양 시장도 위축되어 있었다. 한강변 아파트를 강조하며 호화롭게 시작했지만, 출발은 생각보다 만만치 않았다. "고객님. 이제 한강의 시대예요. 이

2-3 계단 - 매도 안하는 스쿠르지

백소장 — Wed, 23 Sep 2026 11:10:55 GMT

일주일 후, 같은 장소에서 다시 만났다.매수인이 먼저 반갑게 인사를 건넨다. "어르신, 잘 지내셨죠? 오늘 2차 미팅이네요.힘든 과정이었지만 나와주셔서 감사합니다.저도 내부적으로 검토하느라 힘들었어요.""오시느라 고생 많으셨어요. 나도 일주일간 고민이 많았어요." 매수인 측은 서류 및 도장을 꺼낸다."어르신 105억 맞으시죠? 신분증 주시죠.

2-2 계단 - 앉은자리에서 5억

백소장 — Sat, 19 Sep 2026 00:06:03 GMT

미팅하는 날이다.매수인 측 법인 고객이 도착하였다. 1차 미팅 날임에도, 매수자 측은 변호사를 대동하여 나타난 것이다. '찐이다. 찐이네.'속으로 되뇌었다.한편, 찜찜한 생각도 들었다. 기대감이 높은데, 혹여나 매도자 성향이 마음속에 걸리긴 했다.'에이, 설마….'"안녕하세요. 현재 공실 3개 층에 2개 층을 쓰시고 계시는데,저희가 리모델

2-1 한강변 아파트값은 언제부터 '급'이 달라졌나 - 그때 한강 쪽 창은 늘 닫혀 있었다

백소장 — Fri, 18 Sep 2026 12:06:32 GMT

"경남 1동은 바람만 불고 춥지 머가 좋나? 강 계속 보고 있으면 뛰어들고 싶어." 2010년대 한강 열풍이 불기 전, 반포에서 생각하는 한강변 아파트의 이미지였다. 지금 이곳의 위치는 한강이 가장 잘 보이는 로열동이다. 1980년대 유년 시절, 내 기억 속 한강 이미지는 강바람 불고 산책할 수 있는, 경기도 가평 같은 곳에서 흔히 볼 수

2-1 계단 - 엘레베이터가 없는 건물

백소장 — Thu, 17 Sep 2026 08:42:10 GMT

"여기가 곧 개발되는데, 내가 안 팔려고 했는데 말이지. 하도 팔라고 해서 생각 중이야. 자네가 이 장군하고 친하다면서?" 한국의 몽마르트. 프랑스 학교, 유명한 베이커리, 예쁜 카페가 모여 있는 곳. 그 고즈넉한 곳에 있는 건물이다. 건물의 외관은 낡았고, 주차 대수도 면적에 비해 적었다. 단 한 번도 리모델링을 안 했던 예전 모습 그대로다. "이야

1-3 골든벨 - 겨울이 세 번

백소장 — Thu, 17 Sep 2026 07:45:21 GMT

"아니, 자기 할 말만 하고 끊으면 어떡해요? 내일 뭐가 오는데요? 설명 좀 해 봐요! 뭐야! 아, 진짜 욕 나오네!" "저 끊습니다? 이거 매너 끝까지 지킨 거예요." 일방적인 통보가 끝나고, 화가 난 수철이는 소리를 질렀다. 연신 욕을 해 대고 나서 방으로 들어가, 평소 좋아하던 로열 살루트 32년산을 몇 잔 들이켰다. 젊은 와이프가 방문을 두드렸다.

1-2 가압류 - 누나와 나

백소장 — Thu, 17 Sep 2026 07:04:23 GMT

다음 날, 선택이에게 전화가 왔다. "야, 백소장. 그 미친 X가 밤에 아버지 금고에서 현금 다발을 훔쳐 와서 쏜 거래. 우리가 돈을 좀 걷어서 금고를 채워 넣어야겠다." 나는 귀를 의심했다. 10년간 막장 스토리부터 테레사 수녀급 고객까지 각양각색의 인간 군상을 만났는데, 부모의 금고를 훔쳐 술값을 계산하는 부류는 처음이다. 술자리에 참여한 친구들은

1-1 골든벨 - 날아라 슈퍼보드

백소장 — Wed, 16 Sep 2026 09:53:36 GMT

"백소장, 아 미치겠다. 누나랑 매형 그 자식이 또 나를 상대로… 아, 이게 가족이냐?" 헐레벌떡 문을 박차고 상기된 얼굴로 들어왔다. 분이 안 풀렸는지 걸쭉한 쌍욕을 한 바가지 쏟아 내고는, 너털웃음을 지으며 앉았다. "뭐야. 일단 시원한 물 좀 먹자. 유실장님! 여기 차가운 물 좀 한 잔요." 그의 처음 모습은 10년 전이었다. 그때만 해도 30대라 지

프롤로그 - 철옹성 너머의 그 기록

백소장 — Wed, 16 Sep 2026 09:47:37 GMT

나는 한국의 월스트리트 여의도에서 약 10년, 대한민국 비싼 아파트들이 있는 강남에서 약 10년을 보냈다. 여의도에서는 숫자를 보았고, 강남에서는 그 숫자 뒤에 숨은 사람을 보았다. 강남에서 초-중-고 를 모두 거친 이 동네 토박이가 주식바닥에서 잔뼈가 굵은 뒤 돌아와 공인중개사 명함을 팠으니, 화려한 동네의 겉과 속을 모두 들여다볼 수 있는 자리에 나는

1-2 나는 그 전화를 받고서 놓쳤다 - 아크로리버파크 미분양

백소장 — Sat, 12 Sep 2026 07:51:24 GMT

2014년, 아크로리버파크가 분양했을 때 미분양이 났다. 지금 이 문장을 읽고 웃는 분이 계실 것이다. 평당 1억을 대한민국에서 가장 먼저 찍은 그 아파트가 미분양이었다니. 그런데 사실이다. 미분양이 나서 대기 순번에게까지 연락이 돌아갔고, 그 전화 중 하나가 나에게 왔다. 반포에서 나고 자라 반포에서 중개업을 하는 사람에게, 반포 한강변 신축을

1-1 반포동 사거리에서 보면 서울이 다르게 보인다 - 반포동사거리

백소장 — Sat, 12 Sep 2026 03:01:50 GMT

일곱 살이었다. 과천에서 살다가 반포로 이사 오던 날, 나는 차 뒷자리에서 창밖을 봤다. 회색 건물들이 낮게 줄지어 서 있었다. 다섯 층. 딱 다섯 층. 옥상마다 물탱크가 하나씩 얹혀 있고, 동과 동 사이로 아이들이 뛰어다녔다. 그게 내가 처음 본 반포였다. 전학 절차가 어긋나는 바람에 나는 유치원을 두 번 다니게 됐다. 과천에서 한 번, 반포 주공아파트

프롤로그 - 1979년, 아버지의 장부

백소장 — Sat, 12 Sep 2026 02:49:28 GMT

내 아버지는 1979년에 이 자리에서 부동산을 시작했다. 지금 내가 앉아 있는 이 사무실, 반포 사거리의 이 자리다. 그때 반포주공 한 채가 오백만 원 남짓이었고, 아버지는 그 거래를 손으로 장부에 적었다. 나는 그 장부를 아직 가지고 있다. 누렇게 뜬 종이 위에, 지금은 수십억이 된 집들의 첫 가격이 만년필로 적혀 있다. 나는 그 아버지의 아들이고

(뒷부동산)제2장 (계단) 4편. 완결 - 그가 계단을 오르기 시작한 날

백소장 — Mon, 31 Aug 2026 13:18:18 GMT

"아이고, 대표님 안녕하세요. 잘 지내셨죠?오랜만에 보니 얼굴 잊어버리겠어요. 요새 어떠세요? 터줏대감이시니 뭐." "어이쿠, 이게 누구야. 백 소장. 잘 지냈나? 우리 2년 만인가?그때 개진상 고객 때문에 뒤지는 줄 알았잖아.그놈 참 내가 힘들었는데. 자네가 도와줘서 마무리 잘했지." 내가 일을 처음 시작할 때 많이 도움을 주셨던 공인중개사이다