석혜주

16. 국유지는 싸게 쓰는 땅이 아니다

2026-09-08T00:00:25Z

국유재산을 활용한 개발사업을 이야기하면 자연스럽게 따라오는 기대가 있다. 토지를 매입하지 않아도 된다면 사업성이 좋아지지 않을까. 민간 개발사업에서 토지비가 차지하는 비중을 생각하면 충분히 나올 수 있는 생각이다. 특히 서울이나 수도권처럼 땅값이 높은 곳이라면 국가가 보유한 토지를 장기간 사용할 수 있다는 것 자체가 상당한 사업기회처럼 보인다. 2027년

15편. 좋은 판단은 많은 정보를 이기지 못한다! - PPP의 다음 10년은 더 많은 사업이 아니라 더 적은 오판에서 갈린다

2026-08-14T01:00:06Z

사업의 실패는 정보가 부족해서가 아니라, 무엇이 중요한지 끝내 정하지 못해서 시작될 때가 많다. 열네 편의 글을 지나 마지막에 왔다. 처음의 질문으로 돌아가보자. 민간투자사업을 둘러싼 정보는 이미 적지 않다. 제도 설명도 많고, 숫자도 있으며, 사례도 계속 쌓인다. 그런데도 판단은 자주 어렵다. 자료가 없어서가 아니라, 자료가 많을수록 무엇을 먼저 보고

14편. 공공부지는 왜 '매각'보다 '활용'의 언어인가 - 공공자산을 한 번 파는 것과 오래 작동하게 만드는 것의 차이

2026-08-13T01:00:07Z

공공부지의 가치는 매각가에서 끝나지 않고, 어떤 방식으로 오래 쓰이게 하느냐에 따라 다시 만들어진다. 공공부지 검토의 자리에서 가장 먼저 나오는 질문은 대개 하나다. 이 땅을 팔면 얼마인가. 그 질문은 필요하다. 하지만 그 질문만 남는 순간, 이 자산이 앞으로 어떤 기능을 만들 수 있는지에 대한 상상은 빠르게 사라진다. 매각의 언어는 거래의 종료를 떠올리

13편. 유휴 공공부지는 남는 땅이 아니다! - 비어 있는 것은 토지가 아니라, 그 자산을 해석하는 관점일지도,

2026-08-12T01:00:10Z

유휴 공공부지의 핵심은 물리적 공실이 아니라, 그 자산을 어떤 구조로 다시 작동시킬 것인가에 대한 해석의 공백이다. 앞에서 복기한 창동은 특별한 예외가 아니었다. 도시 곳곳에는 그렇게 표류하는 공공자산이 생각보다 많다. 유휴 공공부지라는 말은 쉽게 '비어 있는 땅'을 떠올리게 만들지만, 실제로 더 오래 비어 있는 것은 토지 그 자체보다 그 자산을 어떻게

12편. PPP의 새 지평, 리츠 - BTO도 BTL도 아닌 세 번째 문 — 공공자산이 자본시장과 만나는 방식

2026-08-11T01:00:12Z

창동에서 배운 것은 리츠 한 사업의 성공이 아니라, 이 방식이 앞으로 어떤 자산들에게 문을 열어줄 것인가라는 질문이었다. 왜 지금 리츠인가 앞 글에서 본 창동의 구조를 다시 보자. SH공사의 토지·현물 출자, 주택도시기금의 출자와 융자, 민간 차입. 이것은 하나의 사업을 세운 방식이면서, 동시에 공공자산이 자본시장의 언어로 번역된 방식이기도 하다. BTO

10편. 마스터리스가 만병통치약인가? - 같은 계약이 어떤 사업에서는 방패였고, 어떤 사업에서는 짐이었다

2026-08-10T01:00:12Z

마스터리스는 하나의 조항이 아니라, 사업이 감당할 수 없는 리스크를 누군가 대신 짊어지겠다는 약속의 형식이다. 앞의 두 편에서 마스터리스는 두 번 등장했다. UNIST에서는 대주단이 운영사의 책임임차를 운영 기간 리스크의 해법으로 받아들였다. 공덕역에서는 대주단이 주관사인 우리에게 마스터리스를 요구했고, 다른 참여사들이 들고 온 마스터리스는 기업가치와 영

11편. 창동도시재생리츠, PPP 새로운 모델 등장 - 민관합작사업으로 리츠는 어떨끼?

2026-08-09T08:17:54Z

유휴 공공부지의 핵심은 물리적 공실이 아니라 해석의 공백이다. 창동은 그 공백이 채워지는 과정을 처음부터 지켜볼 수 있었던 사업이다. 인연 — 왜 '나의 사랑'인가 이 프로젝트가 어느 정도 자리를 잡아갈 무렵, 내부의 누군가가 이런 말을 했다. "우리 회사는 절대 할 수 없을 줄 알았던 프로젝트였는데, OO님이 해내긴 하셨네요." 그 말에 나는 놀랐다.

9편. 공덕역을 둘러싼 BOT의 Go or Stop. - 완주의 무게감

2026-07-30T00:00:18Z

1편에서 예고했던 대비를 이제 정면으로 다룬다. 나는 공덕역의 BOT 사업을 준공까지 통과했다. 그런데 같은 역 인근에는 비슷한 방식으로 추진되던 또 다른 개발부지가 있고, 그 사업은 10년이 넘도록 착공조차 못 하고 있다. 언론 보도에 따르면 연면적 21,295㎡, 지하 1층~지상 21층 규모의 복합시설 구상이 있었지만 현재까지 방치된 채 지역의 불편만

8편. UNIST BTL, 국내 최초의 대학건립 사업 - 무엇으로 완료했나?

2026-07-29T11:56:18Z

앞의 일곱 편에서 나는 시장과 구조와 숫자를 읽는 법을 이야기했다. 이제 그 도구들을 들고 실제 사업 하나를 복기한다. 내가 준공까지 통과한 BTL, UNIST 사업이다. 미리 말해두자면 이것은 성공담이 아니다. 완주한 사업을 복기하는 이유는 자랑하기 위해서가 아니라, 무엇이 미리 정렬되어 있었기에 이 사업이 발명이 아니라 확인의 과정으로 굴러갈 수 있었는

7편. 사업의 끝을 먼저 읽어야 시작할 수 있다! - 끝을 보면서 시작을 준비해야 한다

2026-07-29T11:55:45Z

민간투자사업의 수지표는 대개 앞쪽이 두껍다. 건설비, 조달 구조, 초기 운영 가정에는 수많은 페이지가 붙지만, 운영 기간의 마지막 몇 년과 종료 시점에 대한 서술은 얇다. 이해는 간다. 20년, 30년 뒤의 일이고, 지금 테이블에 앉은 사람 중 그날 그 자리에 있을 사람은 거의 없다. 하지만 나는 BOT 사업을 통과하면서 이 얇은 페이지가 사실은 구조 전체

6편. 스트레스 테스트는 사업을 의심하는 절차가 아니다 - 협상에서 이기기 위한 하방경쟁력

2026-07-29T11:55:02Z

전제는 반드시 낡는다. 협약의 금리와 금융종결의 금리가 다르고, 제안서의 공사비와 착공의 공사비가 다르다는 것을 앞에서 봤다. 그렇다면 질문은 이렇게 바뀌어야 한다. 전제가 무너지지 않기를 바랄 것인가, 무너져도 버티는 구조를 만들 것인가. 스트레스 테스트는 후자를 택한 사람의 도구다. 방법 자체는 복잡하지 않다. 기준 시나리오 위에 나쁜 조건을 하나씩,

5편. DSCR은 계산이 아니라 질문의 형식이다 - 같은 1.3도 같지 않다,

2026-07-29T11:54:37Z

앞의 글에서 나는 협상의 공방을 검증으로 바꾸는 언어가 결국 숫자라고 썼다. 이번 부에서는 그 숫자들을 다룬다. 첫 번째는 DSCR이다. 단어 뜻 그대로의 이미라면 원리금 상환액 대비 상환에 쓸 수 있는 현금흐름의 비율. 정의는 한 줄이면 끝난다. 1.0이면 벌어서 갚는 돈이 딱 맞고, 1.3이면 30퍼센트의 여유가 있다는 뜻이다. 하지만 협상 테이블에서

4편. 공모에서 협약까지, 왜 민자사업은 늘 길어질까 - 일정표에 없는 시간은 어디에서 생기는가

2026-07-29T11:54:16Z

앞의 글에서 나는 교환의 배치가 모호한 사업은 협상 테이블 위에서 구조를 새로 발명해야 하고, 그 발명의 시간이 곧 사업의 시간이 된다고 썼다. 이번 글은 그 시간이 실제로 어디에서 생기는지에 관한 이야기다. 나는 공모부터 준공까지의 일정표를 두 번 끝까지 살아봤다. 그리고 두 번 모두, 처음 받아 든 일정표와 실제로 걸린 시간은 같은 문서가 아니었다. 바

3편. 누적 135조 시장, 그런데 숫자를 믿지 말라! - 시장의 크기는 시간을 왜곡한다.

2026-07-29T11:53:32Z

PPP 시장을 소개하는 자료는 대부분 숫자로 시작한다. 실시협약이 체결된 사업의 총투자비를 합치면 수익형(BTO 계열)이 약 100조 원, 임대형(BTL)이 약 36조 원. 누적 135조 원이 넘는 시장이다. 분명 작지 않다. 그런데 나는 이 숫자를 볼 때마다 조금 다른 생각을 한다. 협약 체결을 알리는 보도자료의 날짜와, 실제 현장에서 첫 삽을 뜨던 날짜

2편. 공공과 민간은 무엇을 주고받는가 - PPP의 본질은 책임의 교환

2026-07-29T11:53:01Z

PPP를 설명하는 자리에서는 늘 세 개의 약어가 먼저 나온다. BTO, BTL, BOT. 나도 오랫동안 그 순서로 설명해 왔다. 그런데 두 개의 사업 — 하나는 BTL, 하나는 BOT — 을 준공까지 통과하고 나서 생각이 바뀌었다. 이 이름들은 사업의 종류가 아니라, 교환의 방식에 붙은 라벨이라는 것. 그리고 실제 테이블에서 중요한 것은 라벨이 아니라 그

1편. 나는 왜 민관동행사업을 다시 읽기로 했나 - PPP사업에 대한 재해석

2026-07-29T11:52:30Z

나는 민간투자사업의 테이블에 앉아 있었다. UNIST BTL 사업에서, 그리고 공덕역 BOT 사업에서. 또한 창동역 리츠 사업을 추진하면서 세 가지 사업들은 모두 사업 모두 준공까지 갔다. 그런데 공덕역 인근에는 비슷한 구조의 또 다른 BOT 사업이 있다. 그 사업은 10년이 넘도록 아직 준공하지 못했다. 같은 제도, 비슷한 방식, 멀지 않은 입지인데 하나