이 글은 한국디벨로퍼협회[KODA, 구)한국부동산개발협회]에 기고한 칼럼이다. 지면 사정으로 다 싣지 못한 내용을 포함해 전체 원문을 이 온라인카지노에 올린다.

글 마지막에는 기고한 칼럼이 실린 계간지의 PDF 다운로드 링크를 걸어두었다. 무료공개 카지노 게임이지만 밀도 높은 기사들로 구성돼 업계 관련자들은 숙독할 가치가 있어 보였다.

AI 시대를 위한 상업용 부동산은?

AI Ready와 상업용 부동산의 임차경쟁력

글 ㅣ 김현수 (이지스자산운용 상무)

들어가며 : 자산가치의 축이 진화했다

상업용 부동산의 자산가치는 입지가 전부였던 시절이 있었다. 어느 권역, 어느 역세권, 대로변 여부 등이 유일한 가치였다. 이후 건물의 물리적 스펙까지 따지는 시대가 뒤따랐다. 천장고와 기준층 면적, 어메니티, 로비와 주차장 등. 상업용 부동산은 이 두 시절을 지나며 ‘좋은 오피스’의 목록을 길게 다듬어 왔다.

오피스 자산의 ‘종착점’이었던 그 목록은 이제 다시 ‘출발점’이 됐다. 입지도 스펙도, 자본이 있으면 확보되었다. 반면 공급이 늘고 임차인 우위의 시장에서는, 같은 권역·같은 스펙·같은 금융 환경에서 자산의 임차경쟁력이 다른 곳에서 격차를 만들어내기 시작했다. 입주해서 겪는 경험, 즉 사용자 경험이다.

이런 변화는 기업의 일하는 방식이 변하기 때문에 생겨났다. 글로벌 오피스 워커가 사무실에서 보내는 시간은 팬데믹을 전후해 줄어드는 추세다(Gensler, 2024). AI와 재택이 ‘꼭 출근할 이유’를 지워갈수록, 오피스는 직원 입장에서 ‘상사가 오라니까 어쩔 수 없이 가야 하는 곳’이 아니라 ‘굳이 올 만한 곳’이어야 한다. 같은 조사에서, 고품질 빌딩에 근무하는 사람의 80%가 “회사가 훌륭한 일터”라고 답했다. 저품질 빌딩에서는 43%였다. 공간의 품질 수준이 임차 기업 구성원들의 소속감에 영향을 준다. 프라임 오피스 시장에서는 특히 이러한 플라이트-투-퀄리티(Flight-to-Quality)가 중요해졌다.

이처럼 자산가치의 축이 계속 변화한다. 입지(1세대)에서 공간·스펙(2세대)을 거쳐, 이제 경험이 승부를 가르는 3세대 오피스로 진화하며 가치의 핵심은 명징해졌다. 오피스는 더 이상 콘크리트 박스가 아니다. 사람이 하루의 가장 긴 시간을 보내며 일하는 총체적 업무환경이다.

임차경쟁력 : 자산가치를 가르는 알파는 무엇인가?

이 변화는 자산운용업의 관점에서 해석할 때 ‘임차경쟁력’의 본질이 진화하는 모습이다.

자산가치는 두 경쟁력의 곱으로 이뤄진다. 원가 경쟁력과 임차 경쟁력. 전자는 얼마에 사서 얼마에 짓느냐다. 원가경쟁력에 해당하는 매입가·공사비·금융비용·인허가 등은 언제나 제일 중요한 가르마이다. 다만 이는 모두가 같은 시장에서, 같은 조건으로 경쟁하는 영역이다. 차별화는 후자에서 난다. 임차경쟁력은 상업용 부동산 자산에서 ‘얼마에, 얼마나 빨리, 얼마나 오래 임차되는가’의 성과를 가른다.

이 경쟁력을 “임대료 더 받는 능력”으로만 읽으면 절반만 본 것이다. 본질은 자산이 임차사의 생산성에 얼마나 기여하는가에 있다. 임차사는 평당 단가표만으로 오피스를 고르지 않는다. 그 공간이 직원의 몰입과 생산성, 건강과 창의력에 기여하는가를 본다. 자사의 채용경쟁력을 높여 좋은 인재를 데려오고, 또 머물게 하는가를 본다. 그래서 임대인이 파는 것은 면적이 전부가 아니다. 임차사의 생산성과 채용 경쟁력이다. 그 본질이 오피스의 자산가치를 진화시킨다. 입지(1세대) → 공간(2세대) → 경험(3세대)의 흐름이다.

이 경험이 곧 업무환경이고, 이를 구현하는 바탕은 기술이다. 그 기술은 DX(Digital Transformation)와 AI로 수렴한다. 자산의 개발과 운용은 물론, 그 자산의 진짜 주인공인 사용자의 경험 데이터를 읽고 다루는 기술로서 AI가 중심이 된다. 자산가치 방어와 제고를 위해 AI Ready 는 필수조건이 되고 있다.

AI Ready : 설비 목록이 아니라 건물의 운영체제

AI Ready란, 건물이 AI 를 중심으로 데이터를 읽고 스스로 최적화하는 능력을 설계 단계부터 내장한 상태다. 첨단 설비의 목록이 아니라 자산의 운영체제(OS)이며, 준공과 함께 늙는 건물을 업데이트로 자라는 자산으로 바꾼다. 따라서 AI Ready는 설비 항목의 합이 아니다. 건물의 운영체제(OS, Operating System)로 이해해야 한다.

피처폰은 공장에서 나온 사양 그대로 늙어 갔다. 스마트폰은 같은 하드웨어가 OS 위에서 앱을 더하고 빼며 해마다 다른 기기가 됐다. 건물도 다르지 않다. OS가 없는 건물은 준공 사양에 갇혀 늙고, OS를 가진 건물은 임차사가 원하는 기능을 더하고 빼며 자란다. 준공하는 순간부터 노후화가 시작되는 일반 빌딩과, 소프트웨어 업데이트로 가치가 유지·상승하는 자산의 갈림길이 여기서 갈린다.

AI Ready는 자산을 기획할 때부터 고려해야 한다. OS와 소프트웨어를 고려해 하드웨어를 설계하듯, 부동산 자산도 그러하다. 수많은 센서의 설계 반영, 데이터가 흐를 관, AI와 연계하여 내기와 외기를 처리할 공조 시스템, 로봇이 다닐 동선과 필요한 설비 및 공간 등. ‘디지털 네이티브(Digital Native)’ 빌딩과 ‘나중에 디지털을 입힌(Digitalized)’ 빌딩의 차이는 현격하다. 전자는 설계도에서 태어나고, 후자는 공사장에서 타협한다. 준공한 뒤 이를 되돌리려면 벽을 뜯어야 한다.

그래서 AI Ready는 기술팀에 넘길 설비 사양이 아니라, 투자와 운용이 가장 먼저 내려야 할 의사결정이다. “지금 준비하지 않으면 늦는다”는 말은 분위기가 아니라 공정(工程)의 문제다.

실증 사례 1) 270 파크 애비뉴 : AI가 공기로 증명한 생산성

AI가 기업의 생산성에 기여하는 사례로는 2025년 10월 문을 연 JPMorganChase의 새 글로벌 본사, 270 파크 애비뉴(60층·약 250만 평방피트)가 있다. 설계의 핵심은 Human Capital(사람이 곧 자본)이라는 관점에서 출발했다. 여기서 일하는 사람을 비용이 아니라 자본으로 보고, 그 생산성을 끌어올리기 위해 업무환경(오피스)에 투자하는 관점이다. 이로써 일반 사무실 표준을 크게 웃도는 높은 천장과 1인당 25% 더 큰 공간(부피 기준), 일반 오피스보다 30% 많은 자연광, 그리고 건물 전역에 깔린 5만 개가 넘는 연결 기기(connected devices) 등으로 구현해냈다.

JPMorganChase, 270 Park avenue

그 관점이 가장 극적으로 드러나는 곳이 공기의 질이다. 270 파크는 직원 1인당 40CFM(분당 40세제곱피트)의 신선한 외기를 공급한다. 미국 공조표준(ASHRAE)이 정한 최소 외기의 두 배다. 설계사 포스터+파트너스(Foster + Partners)와 발주처 JPMorganChase가 함께 공개한 수치다. 고도화된 여과 시스템이, 들어오는 외기와 순환하는 공기를 상시 정화하고 공기질은 실시간으로 모니터링된다. 이 건물은 국제 친환경·웰니스 인증인 LEED v4 Platinum과 WELL Health-Safety를 목표로 설계되었다.

이들은 이렇게까지 왜 공기질에 진심일까? 고도의 지식산업에서 공기질은 곧 성과에 직결된다는 판단에서다. 이 건물의 ‘신선 외기 두 배’의 설계는 하버드 공중보건대학원의 신선공기·인지기능 연구 결과를 활용했다. 환기를 강화한 환경에서 인지기능이 뚜렷이 올랐다는 연구다. 이 연구를 이끈 하버드대학 헬시 빌딩(Healthy Buildings) 프로그램의 조지프 앨런(Joseph Allen) 박사는 270 파크 설계 자문으로도 참여했다. 연구진에 따르면, 환기를 두 배로 늘리는 비용은 1인당 연 수십 달러에 그치지만 그로 인한 생산성 이득은 1인당 연 수천 달러에 이른다. 나쁜 공기는 직원을 눈에 띄지 않게 둔하게 만들고, 좋은 공기는 그 반대다. 270 파크는 이 상관관계를 건물로 옮겼다.

다만 여기에는 딜레마가 있다. 환기를 두 배로 늘리면, 냉난방 에너지도 두 배로 따라붙는 게 보통이다. 그러나 270 파크는 환기를 두 배로 늘리고도 탄소 순배출 제로(Net Zero)를 표방한다. 뉴욕시 최대 규모의 올-일렉트릭(all-electric) 타워인데도 말이다. 이것이 가능한 이유는 AI 기술과 전(全) 전기화 설계에 있다. 센서와 머신러닝이 건물의 에너지 수요를 예측하고, 거기에 맞춰 공조를 선제적으로 조절한다. 더 좋은 공기를, 더 적은 탄소로 만들어낸다. 동시에 잡기 어려운 두 숙제인 ‘신선한 공기와 더 적은 탄소’를 AI Ready로써 해결하고 있다.

청정한 공기는 자산의 광고 수식어가 아니라, 높은 복잡도의 수많은 연결 기기가 실시간으로 떠받치는 정량 데이터다. 임차사에게 이는 기업 생산성에 직결되는 직원의 건강과 인지 능력에 대한 투자다. 업무환경을 측정 가능한 생산성으로 바꾼 것, 그것이 AI Ready가 만드는 임차경쟁력의 가장 진화한 형태다.

실증 사례 2) JLL, CBRE : 생산성이 NOI와 ESG로 환산될 때

에너지는 자산 운영경비의 약 3분의 1을 차지한다(미국 EPA Energy Star). 그래서 에너지 절감은 곧장 순영업이익(NOI, Net Operating Income)으로 돌아온다. 낮은 자본환원율(cap rate) 환경에서 이 증가분은 자산가치로 직결된다. 그 절감을 AI가 만든다.

Verdantix·ACEEE·JLL·CBRE의 분석은 공통적으로 AI 기반 빌딩 제어가 에너지를 약 20% 절감한다고 본다. 공조에 한정하면 절감 폭은 더 크다. JLL이 인수한 AI 플랫폼 ‘행크(Hank)’는 캘리포니아의 한 오피스에서 HVAC 에너지를 45% 줄였다고 발표했다. CBRE는 AI 기반 시설관리 플랫폼 도입 결과, 전세계 20,000여 고객 사이트에서 유지보수 비용 및 에너지 소비 최대 20% 절감했다고 발표했다. CBRE의 Nexus 플랫폼은 방대한 빌딩 운영 데이터를 AI로 분석하여 설비 효율화와 작업 최적화를 이뤄낸 결과, 에너지 비용 20% 절감과 출동 정비 횟수 25% 감소와 같은 성과를 거두었다고 말한다.

JLL의 부동산 자산운용 및 관리를 위한 AI 플랫폼 <HANK>

에너지 절감의 효율성은 곧 ESG의 품질과 연결된다. AI의 에너지 최적화는 탄소 감축이 되고, 탄소 감축은 LEED·WELL 같은 친환경·웰니스 인증으로, 인증은 다시 녹색금융 조달과 임차 선호로 이어진다.

2025년 12월부터 연면적 1,000㎡ 이상 민간 건축물은 인허가 단계에서 제로에너지건축물(ZEB) 5등급 수준의 에너지성능을 갖춰야 한다(「건축물의 에너지절약설계기준」 강화). ZEB ‘인증’ 취득 의무가 아니라 에너지성능 기준의 의무화이지만, 에너지를 읽고 다루는 인프라가 선택이 아니라 규제의 영역으로 넘어왔다는 신호다. 임차사의 생산성과 자산의 경제성과 규제 대응이, AI Ready라는 한 점에서 만난다.

실증 사례 3) 국내 실증 : 팩토리얼 성수가 보여준 실제 가치

국내에서도 아직 시작 단계이지만, 중소형 오피스 자산에서 사례를 찾을 수 있다. 이지스자산운용이 기획하고 삼성전자(b.IoT)·현대차그룹(로보틱스랩)·핀포인트와 협업해 구현한 성수동의 오피스 자산 “팩토리얼 성수”가 그것이다. 2024년 2월 준공, 지하 5층~지상 10층, 연면적 21,059.76㎡·약 6,370평으로 중소형 규모의 오피스 리테일 복합 자산으로써 3세대 오피스의 첫 레퍼런스가 되었다.

이지스자산운용이 개발 및 운용했던 <팩토리얼 성수>. 2025년 12월에 타사로 매각하며 성공적인 Exit 으로 마무리.

팩토리얼 성수로써 CES2025 혁신상 수상(빌딩OS)

팩토리얼의 빌딩OS로써 현대차그룹의 각종 로봇과 삼성전자의 공조가 유기적으로 관제될 수 있었다.

https://youtu.be/YS_DAQHqGZM?si=NI-IWoVHGuB19a8O

· 임차 — 준공 전에 사전임대율 100%를 채웠다(올리브영·현대차그룹·슈퍼셀·컬럼비아·윌리엄그랜트 등). 평당 임대료는 당시 기준 성수동 평균보다 약 13% 높았다.

· 운영 — 삼성전자·현대차그룹·핀포인트와 구축한 빌딩OS로 여름(6~9월) 냉방·공조 에너지를 약 27% 줄였다. 부경대학교 연구팀이 운영 데이터로 분석하고, 삼성전자 뉴스룸이 공표한 수치다.

· 인증 — CES 2025 혁신상, 스마트빌딩 국제 인증 WiredScore·SmartScore 각각 Gold를 획득했다. 상업용 오피스로 국내 최초이다. LEED Gold 인증도 받았다.

· 매각 — 2025년 12월 매각하며 성공적인 Exit 마무리.

이러한 임차경쟁력과 자산가치의 성과가 AI Ready에서 모두 발생했다고 볼 수는 없다. 신축과 입지의 이점이 그보다 바탕이 된 것은 사실이다. 그러나 바탕만으로 프리미엄이 생기지는 않는다는 점, 그리고 이러한 자산 개발 역량은 진화·발전·반복될 수 있다는 점 또한 분명하다.

실증 사례 4) 모리빌딩이 보여준 투자의 관점 : 반복 가능한 알파

더 중요한 것은 건물 한 채의 성과가 아니다. 이 일을 외주 용역이 아니라 회사 안의 상설 조직이 기획부터 매각까지 한 흐름으로 바카라임졌다는 데 있다. 이 지점이 중요한 이유는, 이 일을 비용으로 보느냐 투자로 보느냐의 갈림이기 때문이다. 안정적인 완성도로 반복할 수 있는 역량과 시스템은 투자와 운용의 경쟁력이 될 수 있다. 이는 자산의 임차경쟁력으로 이어져 수익률의 양 끝을 방어한다. 보유 기간에는 임대 프리미엄·낮은 공실·운영비 절감으로 배당 수익률을, 매각 시점에는 기술 인증·운영 데이터·검증된 집객으로 Exit 경쟁력을 높인다.

같은 값에 사서, 다르게 임대하고, 더 높게 파는 것. 상업용 부동산 개발과 자산운용에 더하는 알파의 핵심 가치를 이렇게 표현할 수 있다. 그리고 그 알파의 엔진이 바로 AI Ready다. 이러한 기술적 바탕은 정량적이고 물리적인 기능을 넘어, 집객·체류·교류를 설계하는 공간 콘텐츠와도 엮이며 함께 움직인다. 일본의 대형 부동산 디벨로퍼 모리빌딩이 플레이스메이킹과 데이터 플랫폼을 엮은 “힐스 네트워크(Hills Network)”를 강화하는 것이 대표적인 사례다.

모리빌딩은 DX(Digital Transformation)으로 확보한 방대한 데이터를 AI와 접목하며, 도시 운영의 지능화를 도모, 건물 관리 측면에서 AI 기반 시스템을 활용한다. 디지털 플랫폼을 통해 수집된 데이터를 활용하여 도시 운영의 효율성까지 높이려 한다. 미래 도시의 요구에 대비하며 멤버십 프로그램과 디지털 플랫폼을 활용하여 데이터를 수집하고 분석한다. 디지털 트랜스포메이션(DX)을 통해 도시 개발과 운영의 새로운 패러다임을 제시하는 것이다.

모리빌딩의 DX 기반 멤버십 프로그램이자 Data Foundation 역할을 하는 Hills Network

힐즈 네트워크는 도시 운영 시스템(OS) 역할을 하며, 이용자들에게 "힐즈 ID"와 "힐즈 앱"을 제공하여 다양한 서비스를 온라인으로 통합 관리할 수 있도록 한다. 이를 통해 이용자들은 자신의 위치 정보, 시설 이용 기록, 개인 속성에 기반한 맞춤형 정보를 제공받을 수 있다.

공간의 사용자들은 ‘기꺼이’ 자발적으로, 명시적인 자기 욕구의 데이터를 지속적으로 모리빌딩에 제공하고, 모리빌딩은 이를 활용해 그에 최적화된 서비스를 사용자에게 제공하는 ‘플랫폼 선순환’이 작동하게 된다.

* 맞춤형 데이터 제공: 힐즈 네트워크를 통해 수집된 데이터를 기반으로 이용자 행동을 분석하고, 이를 통해 맞춤형 서비스를 제공하며 도시 운영을 최적화함. 이용자의 특성에 따라 자산 및 시설에 대한 맞춤형 데이터를 제공하여 개인화된 서비스를 지원

* 생활 편의 서비스: 택배 및 청소 알림, 이벤트 신청 및 결제, QR 코드 기반 입장 기능 등을 포함

* 데이터 기반 서비스 확장: 앱 이용자와 오프라인 공간의 데이터 센서를 통해 수집된 데이터를 분석하여 새로운 기능과 서비스를 지속적으로 추가할 계획

* 지속 가능한 도시 개발: 데이터 기반의 에너지 관리 시스템을 도입하여 에너지 사용의 효율성을 높이고, 지속 가능한 도시 개발을 위한 기반을 마련

또한 토라노몬 힐즈에는 AI 통합 에너지 관리 시스템(EMS)을 도입했다. 이 시스템은 기상 예보와 과거 에너지 수요 데이터를 학습하여 미래의 에너지 수요를 예측해 그에 맞춰 자가발전 및 열공급을 최적 제어한다. 이로써 빌딩군 전체의 에너지 효율을 높이고 탄소배출을 절감하는 한편, 비상시에도 안정적인 에너지 공급을 유지해 ESG 목표와 회복력을 모두 달성하는 것을 지향한다. 이러한 AI 기술을 통해 ‘도시 단위의 탈탄소화(urban decarbonization)’를 추진, 토라노몬 힐즈는 LEED ND 플래티넘 등 글로벌 친환경 인증 획득하고 글로벌 스탠다드 기준의 임차 경쟁력을 확보해 나갔다.

모리빌딩의 토라노몬힐스 Energy Network

“오피스, 주거시설, 호텔 등 서로 다른 용도 특성을 가진 복합 건물들을 지역 내에서 통합함으로써, 에너지를 평준화하고 적절하게 제어하여 에너지 효율을 개선할 수 있습니다. 또한, 에너지센터는 기상 예보와 과거 추세를 기반으로 에너지 수요를 예측하는 AI 지원 통합 에너지 관리 시스템(EMS)을 갖추고 있어, 자체 발전 및 열 생산 시스템의 최적화를 통해 더욱 효율적인 에너지 사용을 실현할 것으로 기대합니다."

- Moribuilding.

모리빌딩은 일본 경제산업성으로부터 DX 인증 사업자로 선정되었다. 이 인증은 모리빌딩의 DX 전략과 체계가 높은 평가를 받았음을 의미하며, 이를 통해 디지털 전환을 가속화하고 있다.

経済産業省による「DX認定事業者」の認定を取得

「都市のDX」により、都市空間と人々のライフスタイルの未来を切り拓く ～都市のデジタルプラットフォーム「ヒルズネットワーク」の取り組みを評価～

https://www.mori.co.jp/press/release/dx/

맺으며 : 임차경쟁력은 콘크리트가 굳기 전에 결정된다

오피스의 경쟁은 입지에서 스펙을 거쳐 경험으로 이어져 왔다. 그 경험의 정체는 임차사의 생산성이고, 생산성은 이제 사용자 경험에 기반한다. AI Ready는 그 경험과 데이터를 읽고 다루는 능력이며, 임차경쟁력을 정성과 정량의 가치로 구현하는 엔진이다.

따라서 AI Ready는 기술팀에 넘길 설비 항목이 아니다. 투자와 운용이 가장 먼저 내려야 할 의사결정이고, 임차경쟁력의 출발선을 어디에 그을 것인가의 문제다. 오피스는 콘크리트 박스가 아니라 총체적 업무환경이며, 그 환경의 품질이 곧 자산의 경쟁력이다. 그리고 그 선택의 시한은 콘크리트가 굳기 전에 닫힌다. 출발선을 어디에 긋느냐가, 그 자산의 결승선을 바꾼다.

자료 출처 모음 ㅣ
270 파크 애비뉴의 수치·사양은 JPMorganChase 공식 뉴스룸(2025.10)과 설계사 Foster + Partners 공식 자료, 건축 전문지 Architectural Record에서 확인했다. ‘신선 외기 두 배(직원 1인당 40CFM = 표준이 정한 최소 외기의 두 배)’는 Foster + Partners와 JPMorganChase 양측 1차 자료에 명시되며, 그 과학적 근거(신선공기·인지기능, 환기 투자 대비 생산성 편익)는 하버드 공중보건대학원 헬시 빌딩 연구(설계 자문 Joseph Allen)에 따른다.
글로벌 에너지·NOI 수치는 EPA Energy Star·Gridium·Verdantix·JLL(Hank) 자료, 워크플레이스 통계는 Gensler Global Workplace Survey 2024에 근거한다.
팩토리얼 성수의 냉방 약 27% 절감은 삼성전자 뉴스룸(2026.1)이 공표한 수치로, 부경대학교 연구팀이 2025년 여름(6~9월) 운영 데이터를 분석한 실증 결과다.
임대 프리미엄 약 13%는 자사·협력사 자료 기준이며, 사전임대율·매각가(2,548억 원·평당 약 4,000만 원, 2025.12)·인증은 비즈워치(2026.1)·서울경제 등 보도에 따른다.
시장 수치는 CBRE에 근거한다. 민간 건축물 에너지기준 강화는 「건축물의 에너지절약설계기준」 개정(국토교통부고시 제2025-738호, 2025.12.31 시행)과 대한민국 정바카라브리핑(2025.8)에 따른 것으로, 연면적 1,000㎡ 이상 민간 건축물의 ZEB 5등급 수준 에너지성능 의무화이며 ZEB 인증 취득 의무와는 구분된다.

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계간지 KODA 스페잇슈 2026년 2분기호(Vol.17) PDF: 바로보기