지역발전에 막대한 자원이 투입되고 있지만 지역의 위기는 계속되고 있다. 산업단지를 조성하고 기업을 유치하며, 도로와 기반시설을 확충하고 창업을 지원해도 지역경제의 자생력은 좀처럼 강화되지 않는다. 인구 감소와 산업구조 변화 등 여러 원인이 있지만, 한 가지 근본적인 질문이 필요하다. 지역에 투입된 자원은 왜 충분한 경제적 성과로 이어지지 않는가? 기업과 인재, 자본과 공간이 효과적으로 연결되지 못하고, 집적과 협력의 이익이 새로운 사업과 혁신으로 이어지지 않는 것은 아닐까. 지역발전의 문제를 투자와 자원의 부족뿐 아니라 경제활동이 조직되는 방식에서 찾아야 하는 이유다.
지역의 자원은 어떻게 배분되고 경제활동은 어떻게 조직되는가? 제도경제학자 로널드 코스와 올리버 윌리엄슨은 시장과 위계라는 두 가지 조직 원리를 설명했다. 시장에서는 가격과 계약을 통해 자원이 배분된다. 그러나 시장 거래에는 거래 상대를 탐색하고 정보를 수집하며 계약을 체결하고 이행하는 비용이 발생한다. 이러한 거래비용을 줄이기 위해 기업은 일부 경제활동을 내부화하고 조직의 권한과 의사결정으로 조정한다. 시장과 위계는 경제활동을 조직하는 서로 다른 방식이다.
그런데 위계 외에도 거래비용을 낮추는 방법이 있다. 바로 건축이다. 스티브 잡스는 픽사 본사를 설계하면서 애니메이터와 컴퓨터 엔지니어가 자연스럽게 만나도록 건물 중앙에 아트리움을 만들고 카페와 회의실 등 공용시설을 집중 배치했다. 서로 다른 부서의 직원들이 일상적으로 마주치고 정보를 교환하며 협력할 기회를 늘리기 위해서였다. 기업을 하나의 조직으로 통합하는 것만으로는 충분하지 않았다. 같은 조직 안에서도 공간의 구성에 따라 교류와 협력에 드는 비용이 달라질 수 있기 때문이다. 건축은 조직의 권한이나 지시를 통하지 않고도 경제주체들의 상호작용을 촉진하는 수단이 될 수 있다.
이 원리는 개별 기업을 넘어 지역경제에도 적용된다. 서로 다른 기업과 창작자가 가까운 거리에서 활동하고, 작업실과 상점, 카페가 보행으로 연결되어 있다면 거래 상대를 찾고 정보를 교환하며 협력하는 비용이 줄어들 수 있다. 기업들을 하나의 조직으로 통합하거나 별도의 협의체를 만들지 않아도 공간적 근접성과 일상적인 만남을 통해 경제활동이 연결되는 것이다. 나아가 이러한 교류는 기존 거래의 비용을 줄이는 데 그치지 않고 새로운 아이디어와 사업 기회를 만들어낼 수도 있다.
지역경제를 조직하는 세 번째 메커니즘으로 건축을 주목해야 하는 이유다. 시장이 상대가격을 통해 자원을 배분하고 위계가 조직적 의사결정을 통해 경제활동을 조정한다면, 건축은 건물과 거리, 필지와 가로망의 구성을 통해 경제주체들의 교류와 협력을 촉진한다. 건축은 시장이나 위계처럼 거래를 직접 지배하는 거버넌스 제도는 아니지만, 거래비용과 새로운 거래의 발생 가능성을 변화시키는 공간적 조직 메커니즘이다.
서울 성수동의 창조산업 집적을 사례로 세 메커니즘의 역할을 살펴보자. 성수동에는 왜 창조산업이 집적할까? 시장의 관점에서 보면 상대가격에 반응하는 생산요소의 이동으로 설명할 수 있다. 기업과 창업자는 지역 간 임대료와 인건비, 예상 매출과 수익률을 비교해 입지를 선택한다. 초기 성수동은 주요 상업지역보다 상대적으로 저렴한 공간을 제공했고, 이는 창작자와 독립사업자의 진입을 촉진했다. 이후 브랜드와 디자이너, 콘텐츠 제작자와 공간 운영자가 모이면서 전문인력과 관련 서비스를 확보하는 비용이 낮아지고 사업 기회가 확대되었다. 집적의 경제가 성수동의 생산성과 기대수익을 높인 것이다.
그러나 이러한 이동이 무한정 계속되지는 않는다. 기업과 인력이 집적하면 임대료와 인건비, 혼잡 비용도 상승한다. 어느 시점에는 성수동에 입지함으로써 얻는 추가적인 이익이 추가 비용과 같아지면서 새로운 기업의 순유입이 둔화되고 입지 균형이 형성된다. 시장은 상대가격을 통해 생산요소를 이동시키지만, 집적의 이익과 비용이 균형을 이루면 추가적인 이동의 유인은 약해진다.
그런데 지역경제는 시장의 입지 균형만으로 설명되지 않는다. 기업과 인력이 가까이 모인다고 자동으로 협력이 이루어지는 것은 아니다. 경제주체들을 연결하는 조직과 제도, 신뢰와 공동의 규범이 필요하다. 가격 메커니즘을 넘어 경제활동을 조정하는 비시장적 조직 원리가 작동하는 것이다.
성수동의 소셜벤처 생태계는 이러한 조직적 협력을 보여준다. 헤이그라운드를 비롯한 공유 업무공간과 창업 지원조직, 임팩트 투자자와 소셜벤처 커뮤니티는 기업과 인재를 연결하고 정보를 공유하며 공동 프로젝트를 지원한다. 이들은 시장에서 개별적으로 거래하는 기업들을 넘어 공동의 가치와 신뢰, 지속적인 관계를 바탕으로 협력의 기반을 형성한다. 정부와 지방자치단체 역시 제도와 정바카라을 통해 이러한 활동을 지원하고 조정한다.
이 글에서 위계는 기업 내부의 명령체계보다 넓은 의미의 조직적·제도적 조정 메커니즘을 뜻한다. 기업과 정부는 권한과 의사결정을 통해 경제활동을 조정하고, 제도는 규칙과 관행을 통해 경제주체들의 행동을 조직한다. 커뮤니티와 네트워크 역시 공동의 가치와 신뢰, 지속적인 협력을 통해 개별 기업의 시장 거래만으로는 이루기 어려운 집단적 행동을 가능하게 한다. 이들은 조직 형태는 다르지만 가격 메커니즘을 넘어 경제활동을 조정한다는 공통점을 갖는다.
경제지리학자 마이클 스토퍼는 『도시의 열쇠』(2013)에서 지역발전을 경제적 맥락, 제도적 맥락, 슬롯적 상호작용, 정치적 맥락이라는 네 가지 차원에서 분석한다. 스토퍼가 이 네 차원을 시장과 위계로 구분한 것은 아니지만, 이를 경제활동의 조직 원리로 재구성할 수 있다. 경제적 맥락은 시장으로, 제도·슬롯·정치적 맥락은 넓은 의미의 위계로 묶는 것이다. 다만 커뮤니티와 수평적 네트워크는 전통적인 의미의 위계 조직이 아니므로, 여기서 위계는 조직적·제도적 조정을 포괄하는 확장된 개념이다.
스토퍼의 이론은 성수동의 성장을 상당 부분 설명한다. 상대가격과 집적의 경제가 기업과 인재를 끌어들이고, 지역의 제도와 커뮤니티, 대면 접촉과 슬롯적 관계가 협력과 혁신을 촉진한다. 이러한 협력은 생산성과 기대수익을 높여 기존의 입지 균형을 변화시킬 수도 있다. 그러나 한 가지 질문이 남는다. 왜 이러한 경제활동은 성수동의 오래된 공장과 창고, 골목길을 중심으로 발전했을까? 어떤 물리적 환경이 집적된 경제주체들의 교류와 창조 활동을 촉진하는 것일까?
성수동의 건축환경이 가진 경제적 가치는 서로 다른 경제활동을 가까이 배치하고 연결한다는 데 있다. 공장과 작업실, 디자인 스튜디오와 쇼룸, 카페와 문화공간이 같은 거리와 골목에서 공존한다. 생산자와 창작자, 사업가와 소비자가 일상적으로 마주칠 수 있는 환경이다. 건축환경은 경제주체들이 단순히 가까이 있는 것을 넘어 실제로 만나고 상호작용할 기회를 만든다.
첫 번째 효과는 교류다. 건물의 출입구가 거리와 연결되고, 여러 용도의 공간이 보행권 안에 모이면 사람들의 이동 경로가 겹친다. 한 공간을 방문한 사람이 다른 공간을 발견하고, 서로 다른 분야의 사업자가 같은 카페와 거리에서 만난다. 계획된 회의나 조직적 협력 외에도 우연한 만남과 비공식적인 정보 교환이 일어난다. 스토퍼가 강조한 대면 접촉이 어떤 물리적 환경에서 활발해지는지를 건축이 설명하는 것이다.
공간구조가 경제주체들의 상호작용에 영향을 미친다는 주장은 기업의 업무공간에서도 확인할 수 있다. 천의영과 이동우는 『그리드를 파괴하라』(2016)에서 획일적인 공간 배치를 벗어나 교류와 협업을 촉진하려는 기업들의 공간 혁신을 소개한다. 특히 픽사의 중앙 아트리움과 스탠퍼드대학교 디스쿨, 성수동의 카우앤독을 사례로 공간의 구성과 창의적 활동의 관계를 설명한다. 이는 건축이 경제활동의 단순한 배경이 아니라 상호작용의 방식을 바꾸는 수단이 될 수 있음을 보여준다.
두 번째 효과는 혁신이다. 성수동에는 수제화와 인쇄, 금속가공 등 기존 제조업의 기반이 남아 있다. 여기에 새로운 디자이너와 브랜드, 콘텐츠 제작자가 들어오면서 생산과 기획, 디자인과 유통이 연결될 수 있는 조건이 형성되었다. 가까운 거리에서 아이디어를 공유하고 시제품을 제작하며 제품을 수정할 수 있다. 건축환경은 서로 다른 전문지식이 결합하는 기회를 확대한다.
세 번째 효과는 창조 활동이다. 성수동의 공장과 창고는 새로운 용도로 전환할 수 있는 공간이었다. 창작자들은 기존 건물의 구조와 재료, 산업적 분위기를 활용해 카페와 갤러리, 팝업스토어와 전시공간을 만들었다. 건축물은 사업이 이루어지는 장소일 뿐 아니라 새로운 콘텐츠와 브랜드를 만드는 재료가 되었다. 같은 브랜드라도 어떤 건물과 공간에서 경험하느냐에 따라 소비자에게 전달되는 가치가 달라진다.
이 세 가지 효과는 서로 연결된다. 교류가 늘어나면 새로운 아이디어와 협력 기회가 생기고, 혁신은 새로운 상품과 사업으로 이어진다. 창조 활동으로 탄생한 공간과 브랜드는 다시 사람들을 끌어들이고 새로운 교류를 촉진한다. 성수동의 건축환경은 이러한 순환이 반복될 수 있는 조건을 제공했다.
제인 제이콥스는 『미국 대도시의 죽음과 삶』(1961)에서 짧은 블록, 다양한 용도, 오래된 건물과 높은 밀도가 도시의 다양성과 활력을 만들어낸다고 주장했다. 도시의 물리적 구조가 경제적·슬롯적 상호작용을 촉진한다는 통찰이었다. 이후 『도시의 경제』(1969)에서는 새로운 일의 창출과 경제적 다양화를, 『도시와 국가의 부』(1984)에서는 도시가 주변 지역의 발전을 이끄는 과정을 설명했다. 그러나 분석 범위를 지역경제로 확대하면서 초기 저작에서 강조했던 건축환경의 역할은 상대적으로 뒤로 물러났다.
성수동은 세 메커니즘의 관계를 보여준다. 시장은 상대가격을 통해 생산요소의 이동과 집적을, 위계는 조직과 제도, 커뮤니티를 통한 협력을 조직한다. 건축은 집적된 경제주체들이 실제로 만나고 지식을 교환하며 새로운 사업과 콘텐츠를 만들어내는 공간적 조건을 형성한다. 세 메커니즘은 서로 대체하는 것이 아니라 상호작용한다. 특히 건축환경이 교류와 생산성을 높이면 상대가격과 입지 선택에도 영향을 미쳐 새로운 집적을 유도할 수 있다.
건축이 창의성을 촉진한다는 사실과 건축이 지역경제를 발전시킨다는 주장은 서로 다르다. 제인 제이콥스는 도시의 물리적 구조와 경제적 다양성의 관계를 설명했고, 건축가와 도시설계가들은 건물과 공공공간이 교류와 협업을 촉진하는 방식을 탐구했다. 국내에서도 천의영과 이동우의 『그리드를 파괴하라』는 건축과 경영을 연결해 공간구조가 조직문화와 창의성에 미치는 영향을 설명했다. 그러나 이러한 연구는 주로 개별 건물과 도시공간의 창의적 활용에 집중해왔다. 건축환경이 지역경제 전체의 성장에 어떻게 기여하는지는 상대적으로 충분히 설명하지 못했다.
반대편에서는 경제지리학의 공간 개념에 한계가 있다. 스토퍼를 비롯한 경제지리학자들은 집적과 근접성, 제도와 네트워크가 지역발전에 미치는 영향을 분석해왔다. 그러나 실증연구에서는 도시와 지역을 행정구역이나 통계적 공간 단위로 설정하는 경우가 많다. 그 결과 지역 내부의 건물과 필지, 거리와 가로망이 어떻게 구성되어 있는지, 이러한 물리적 구조가 경제주체들의 상호작용에 어떤 영향을 미치는지는 상대적으로 충분히 분석되지 않았다. 경제지리학은 경제활동이 어디에 집적하는지를 설명하는 데 강점을 보였지만, 집적된 경제활동이 어떤 건축환경에서 조직되는지를 설명하는 데에는 한계가 있었다.
건축환경의 중요성은 특히 한국에서 두드러진다. 서구 도시와 달리 한국에서는 원도심과 저층 주거지를 대규모로 재개발·재건축하면서 작은 필지와 골목길 중심의 도시조직을 고층 아파트 단지로 전환해왔다. 이 과정에서 창업과 교류, 다양한 경제활동을 가능하게 하는 공간적 조건도 달라졌다. 역설적으로 한국은 기존 도시조직이 유지된 지역과 재개발된 지역을 비교해 건축환경이 지역경제에 미치는 영향을 검증할 수 있는 실험장이다.
이러한 학문적 단절은 정바카라에도 반영된다. 도시계획은 토지이용과 교통, 건축과 공공공간을 다루고, 경제정바카라은 기업과 산업, 일자리와 투자를 다룬다. 도시재생사업 역시 건물과 거리를 정비하고 방문객과 상권을 활성화하는 데 집중하는 경우가 많다. 공간 개선이 창업과 산업의 성장으로 연결되는 경로는 정바카라의 중심에 놓이지 못했다.
필자가 「경제를 위한 도시는 없다」 시리즈에서 제기했던 문제도 바로 이것이다. 도시를 계획하는 사람과 지역경제를 발전시키려는 사람이 서로 다른 언어로 이야기한다. 건축은 공간을 만들고 경제정바카라은 그 안에 들어갈 기업을 지원한다. 그러나 건축환경 자체가 경제활동을 조직한다면 이러한 분업으로는 지역발전을 충분히 설명할 수 없다.
이러한 관점에서 지역발전은 시장과 위계, 건축을 어떻게 활용할 것인가의 선택 문제가 된다. 창조산업을 육성하려는 지방자치단체를 생각해 보자. 시장 메커니즘을 활용한다면 임대료와 세금 부담을 낮추고 투자 유인을 제공해 기업과 창업자의 진입을 촉진할 수 있다. 위계 메커니즘을 활용한다면 창업지원기관과 협의체를 조직하고 공동사업을 추진해 기업 간 협력을 조정할 수 있다. 건축 메커니즘을 활용한다면 기존 건물의 전환을 지원하고, 작은 필지와 복합용도 공간을 유지하며, 보행으로 연결된 거리와 골목을 조성할 수 있다. 세 가지는 상호 배타적인 선택이 아니다. 지역의 조건에 따라 어떤 메커니즘에 투자하고 어떻게 결합할 것인지가 지역발전정바카라의 핵심적인 결정이 된다.
건축 기반 지역발전이론의 출발점은 건축환경을 경제활동의 배경이 아니라 경제활동을 조직하는 독립적인 메커니즘으로 보는 것이다. 시장이 상대가격을 통해 생산요소를 배분하고 위계가 조직과 제도를 통해 협력을 조정한다면, 건축은 경제주체들의 공간적 관계를 구성함으로써 교류와 혁신, 창조 활동을 촉진한다. 이 세 가지 메커니즘이 상호작용하면서 지역경제의 성장 경로가 형성된다.
이를 이론으로 발전시키려면 우선 건축환경과 경제적 성과 사이의 인과관계를 밝혀야 한다. 필지와 건물의 규모, 용도의 혼합, 거리의 연결성, 공간의 전환 가능성이 기업의 진입과 생존, 업종의 다양성과 생산성에 어떤 영향을 미치는지 분석해야 한다. 임대료나 입지 조건, 정바카라 지원의 효과와 구분해 건축환경 자체의 기여를 확인하는 것이 중요하다.
필자는 『골목길 자본론』(2017)과 『머물고 싶은 동네가 뜬다』(2021)에서 골목길이라는 건축환경과 목적지형 상권·동네의 형성 관계를 사례 중심으로 탐색했다. 이어 최은지와의 공동연구(2025)에서는 서울시 로컬상권 형성 여부를 종속변수로 분석해 저층지역과 원도심·구도심에서 로컬상권이 형성될 가능성이 높다는 결과를 얻었다. 앞으로는 건축환경이 거래비용과 창업, 생산성에 미치는 영향을 규명하고 지역경제 성장으로 이어지는 경로를 설명해야 한다.
궁극적인 과제는 동네의 변화가 지역경제의 성장으로 이어지는 조건을 밝히는 데 있다. 특정 거리에서 탄생한 기업과 브랜드가 다른 산업과 연결되고, 그 과정에서 고용과 부가가치가 확대되며, 혁신이 지역 전체로 확산되는 경로를 설명해야 한다. 건축환경이 만들어낸 교류와 창조 활동이 단순한 상권 활성화를 넘어 지역경제의 생산 역량을 높일 때 건축은 지역발전의 메커니즘이 된다.
『골목길 자본론』과 동네도시론에서 다뤄온 건축환경과 창업 생태계의 관계를 지역발전의 문제로 확장하려는 이유도 여기에 있다. 지역발전정바카라은 그동안 기업과 산업에 투자하고 창업과 혁신을 지원하는 데 집중해왔다. 이제는 기업과 창업자가 활동하는 건축환경 자체를 경제정바카라의 대상으로 삼아야 한다. 건축이 경제활동을 어떻게 조직하고 어떤 조건에서 지역의 성장으로 이어지는지 밝히는 것, 그것이 건축 기반 지역발전이론의 과제다.
참고문헌
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Storper, Michael (2013). Keys to the City: How Economics, Institutions, Social Interaction, and Politics Shape Development. Princeton University Press.
Jacobs, Jane (1961). The Death and Life of Great American Cities. Random House.
Jacobs, Jane (1969). The Economy of Cities. Random House.
Jacobs, Jane (1984). Cities and the Wealth of Nations: Principles of Economic Life. Random House.
모종린 (2017). 『골목길 자본론』. 다산3.0.
모종린 (2021). 『머물고 싶은 동네가 뜬다』. 알키.
모종린·최은지 (2025). 「서울시 로컬 상권의 입지 특성 분석」. 『예술경영연구』, 76, 47–72. https://doi.org/10.52564/JAMP.2025.76.47
천의영·이동우 (2016). 『그리드를 파괴하라: 창의력을 만드는 공간 혁신 전략』.